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房地产：三四线增长强劲3月销量超预期
投资要点：
　　新开工增速继续放缓，行业投资累计同比增速依然维持高位。
　　一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，同比增速回落1.1个百分点，但仍维持相对高位；施工面积同比增长35.2%，增速回落3.8个百分点；房屋新开工面积增长23.4%，增速进一步下滑4.5个百分点；房屋竣工面积增长15.4%，增速进一步提升1.5个百分点。
　　由于2010年基数较高，行业库存压力上升，以及调控之下开发商新开工意愿下降原因，预计后期新开工同比增速将进一步下滑，全年增速可能小于10%；而竣工面积由于去年新开工较多原因依旧将显著增长。
　　3月销量超预期，相当于去年10月份水平，源于三四线城市需求强劲增长。
　　一季度，全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%，办公楼增长15.6%，商业营业用房增长14.1%，商品房销售额10152亿元，同比增长27.3%。其中，住宅销售额增长25.9%，办公楼和商业营业用房分别增长42.7%和28.4%。除办公楼以外，住宅和商业用房销量同比增速均上行。
　　3月销量超预期，竟然相当于去年10月份水平。当月销售面积9500万平，同比增长15.77%；当月销售额4910亿元，同比增长27.17%。我们所监测的重点一二线城市3月销售平均跌幅约20%，这说明3月销量超预期的增长主要来源于三四线城市的销售增长。
　　企业资金面尚未恶化，资金来源同比增速略有回升；但信贷持续紧缩环境下，企业资金压力加大，更多依赖于内部融资，自筹资金比例已超08年水平。
　　1季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，增速略有回升。
　　其中，调控之下外部融资增速显著回落(国内贷款3837亿元，累计增速4.4%，增速回落3.3个百分点；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%，依然负增长；利用外资增长45.2%，增速回落显著)；而定金和预收账款增速依然上行显著，同比增长28.7%；自筹资金增长27.2%，增速回升5.8个百分点，占资金来源36.98%，占比显著上升超过08年水平。
　　后期数据预判：行业从补库存转向消化库存阶段，投资增速将逐步放缓。关于销量，我们认为在三四线城市城镇化加速和通胀依然高企的情形下，从全国范围来看，不必对需求端过分担忧；同时供应端方面，由于信贷紧缩，企业外部融资环境不佳，今后将更多依赖内部融资，在此情形下，企业后期必将加快推盘进度。因此我们对二季度销量上行保持乐观。（齐鲁证券）