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爆发玄机之谁在大买地产股（股）

在策严厉打压的背景下，地产股去年的表现毫无亮色。不过，地产股的年报显示，基金在过去一年对地产股的调研似乎一点也没有放松。
　　调研地产股不敢松懈
　　2010年，地产指数跌幅达到了23％，同期上证指数跌幅为8.7％。在一浪高过一浪的房地产调控策打压下，不少基金经理变得越来越担心地产股。除了看好"结构转型"与"十二五规划"下的机会、全球复苏对资源品的需求等以外，很难再听到有基金经理看好地产股的声音。
　　但从地产股的年报来看，作为国内经济支柱的地产行业，基金的关注度不敢怠慢。
　　3月22日，招商地产公布的2010年年报就显示，相比2009年，基金并没有因为房地产调控策的突袭就对该公司放松了调研。
　　年报显示，公司全年接待的调研、沟通、采访等次数约为120次，其中基金公司通过实地调研、集体调研或电话调研的次数为10次，如有银华、鹏华、长信、上投摩根等。其中国联安、上投摩根在一年内有两次调研，最近的一次基金公司调研，是国联安在2010年11月2日的一次实地调研。
　　记者发现，这个数据与2009年相差无几，公司2009年接待次数为84次，接待基金公司的次数为13次。
　　万科公布的年报也显示，公司去年接待的调研、沟通、采访约有64次，其中接待基金公司约有29家，如华夏、银华、汇添富、泰信、招商等基金公司，数量与2009年相同。
　　荣盛发展去年接待的调研、沟通、采访有53次，其中接待基金公司的次数为12次，如鹏华、招商、华夏、嘉实、泰达宏利等基金公司。不少基金公司是组团调研，其中华夏基金去年实地调研就有两次。而2009年公司接待次数仅有33次，接待基金公司的次数有13次。
　　增持地产股大于减持
　　基金公司除了一如既往的调研外，不少基金对地产股更是青睐有加。
　　在《每日经济新闻》记者统计的40只已公布年报的地产股中，基金在去年第四季度大幅度增持的数量远超过了减持数量。
　　其中，有170只基金（重复计算）增持或新买入了包含万科、金地集团、保利地产、首开股份、招商地产，和信达地产等在内33家地产股，总计13.19亿股。平均每只基金增持的数量达到了776.04万股。其中增持或买入个股数量达3000万股以上的基金就有9只，超过1000万股的则多达41只基金。
　　相比之下，基金在第四季度减持地产股的力度则小了许多。在统计的40只地产股中，有61只基金减持了其中20只地产股，如万科、上实发展、保利地产、滨江集团、金融街等。减持总计达2.09亿股，远小于增持数量。
　　数据显示，增持数量最多的是博时价值，其在第四季度增持万科4541.33万股，截至到期末持有1亿股；嘉实稳健则在第四季度买入新湖中宝4382.51万股；大成稳健买入金地集团4200.65万股，博时第三产业买入万科3999.99万股等。
　　深圳某大型基金公司基金经理，就在去年四季度买入了大量地产股，他向《每日经济新闻》记者表示："尽管地产股大的上涨趋势已结束了，但其风险可控，同时价格便宜，也是不错的选择。"
　　博时系增仓最多
　　值得一提的是，在记者统计的40只地产股中，博时系的出手可谓是非常突出，博时旗下有12只基金在去年四季度买入了地产股。
　　其中，博时价值买入数量最多，有7只，除大手笔增持万科外，还增持了保利地产、金地集团、信达地产；其中，增持保利、金地的数量均在3000万股以上，增持信达地产779.99万股。截至期末，该只基金持有的上述三只股票的数量，均是基金中最多的。
　　博时价值还新进买入了华发股份、首开股份和滨江集团，分别买入957.98万股、732.98万股和649.99万股。紧随其后的是博时价值贰号，其在四季度买入了4只地产股，其中增持了万科、保利地产和金地集团，增持数量均超过千万股；新买入了信达地产600.98万股。博时旗下其他基金如博时第三产业、博时精选、博时策略灵活、博时新兴成长等均有买入地产股。
　　同时，仅有博时策略、博时裕富分别减持广宇发展和万科，减持数量为380.19万股和249.47万股，期末分别持有604.19万股和2312万股。


　　
　　地产股估值低廉有望迎来超跌反弹行情
　　2010年调控成为空调，价量齐增，触发了2011年初暴风骤雨式的调控。行、财、税收、土地、信贷等多管齐下，冷冻需求，释放供应，遏制房价过快上涨。我们相信调控可以取得成效。
　　短期看，销售速度的下降和开发企业理性定价，主要的关注点从担心策转为担心基本面，但土地市场和投资行为的迅速收缩，本身可能意味着新一轮周期起点；房地产金融化的制度环境，也不曾受到颠覆性的影响，地产销售的相对旺季也即将到来。虽然在个股选择方面更加注重安全性，然而我们目前对估值低廉的地产股表现持乐观看法。
　　1、产业集中度提高是最重要的投资主题
　　虽然大公司在过去半个月并没有展现出对行业的超额收益，但是仔细考察上涨较多的个股，我们认为一些"非地产因素"推动一些地产股上行，本质上反映了市场对产业的悲观，而不是产业内大公司基本面落后小公司。
　　促进产业集中度提高的因素主要包括：金融资源集中的趋势，消费者的偏好和原材料价格。当货币相对偏紧的时候，金融资源的集中度会更高，银行体系会倾向于扶持一批大公司。而房地产行业的贷款又往往是高波动的，这使得资金相对紧缩变成了对大公司的结构性利好。当然，大公司本身也确实在金融创新方面更有经验。在货币宽松的情况下，大公司和小公司的负债结构不会有大的差别。一旦货币相对紧张，大公司的长期借款占比会明显提高，而小公司可能无从获得长期的借款，以短搏长，现金流容易遇到风险。
　　消费者从来都偏好那些优质物业，特别是在品牌、营销、物业管理等各个方面具备优势的物业。但在牛市阶段，消费者的偏好不能充分体现，"日光"和"抢购"都使得各类物业鸡犬升天。在熊市，消费者也往往受制于较高的杠杆条件或是房价下跌的预期。理性而不疯狂的市场，销售分化可能更加明显，消费者的偏好可能促使产业集中度迅速提高。
　　原材料价格也是产业集中度提高的重要原因。一方面，大公司在集中采购时候具备优势，和产业链其他环节谈判也占尽先机。另一方面，府更加乐意出让土地给大企业，因此大企业拿地的价格往往比没有开发实力的小公司要低一些。尽管这种市场占有率提升和融资手段占优，需要很长的时间才能显示出来，但越往后，大公司相对小公司的优势也越发明显。
　　至于市场持续担心的大公司可能位于一些被限购的区域，若干小公司则可能分布在不被限购的区域。一方面我们认为大公司本身也在走经营区域下沉的道路，一线城市在大公司业务占比也在下降；其次我们认为一线城市需求基数大，品牌号召力强的大公司仍然可以取得不错的销售成绩，反而是一些缺乏开发经验的本地小企业可能面临窘境。
　　当然，大公司不是只指全国范围的龙头，只要是那些与地方关系紧密，融资渠道通畅，品牌突出的公司（比如华发股份、首开股份、金隅股份、滨江集团等等），即便不是全国性的，也同样享受产业集中度提高的好处。
　　2、地产股投资须考虑安全边际
　　安全边际，包括资金链的安全边际、股价的安全边际和事件的安全边际。我们认为，在地产牛市时安全性并不重要，房价和销售上涨对于业绩推动力量很强。但是当前地产股的行情则不同，安全性已经成为了选股必须考虑的因素。
　　静态我们尚且看不到地产企业资金情况的紧张。2010年已经公布年报的企业，短期借款规模小于现金规模，有息负债率（扣减现金后）为25.1％。由于一些有息负债率低的企业尚未公布年报，我们相信最后行业的有息负债率会在2007年以来历史高点上下，但也不会达到25％。而且负债结构之中，短期需要偿还的压力不大。
　　但动态看，2011年资金紧张是常态。除了销售端面临的不确定性，更重要的是物价上涨压力使得货币紧缩是常态。我们因此不得不去选择安全性高的企业。安全性高的企业并不一定是有息负债率低的企业，有一些有息负债率比较高，但是背景较好的国企，也可以视为安全性高的企业。因此，我们在其后的个股选择中，多选择那些国企背景，规模较大的企业（或者就是新湖这样的特殊民企，本身有银行的股权）.
　　股价的安全边际，一方面是指盈利预测本身的确定性。一般来说，预收款越高，盈利预测越确定。另一方面，也是是估值本身的安全性，也就是指在2011年的反弹式行情中，需要无惧调控的舆论声浪，也要正视销售速度下降的可能。我们既建议在当前的估值低点买入地产股，也建议在估值回补到较高位置时（例如全体地产股都达到NAV平价时）选择降低仓位。目前来看，股价向上的空间是充分的。
　　事件性的安全边际，是指此一阶段不必过分相信突发事件的影响。例如，市场认为未来股权融资环境可能会有一些变化，新的"特例"会继续出现，我们十分同意这一看法。但房地产融资本身出现一些缺口，未必等同于豪赌重组股，因为特例的出现有时候也意味着"非特例"被否定。（中信证券）


　　四大因素支撑上涨空间地产股集体展开反弹
　　中天城投领军北京城建爆发
　　事实上，蛰伏已久的房地产板块在上周五便集体展开反弹。
　　北京城建成为两市率先涨停的个股，虽然作为小盘股，其涨停或许一定程度反映了盘面的弱势，且后来的涨停被打开，也显示多方力量仍不足，但毕竟给市场传递了地产股有望走强的积极信号。
　　具体来看，北京城建盘中创出14.3元的新高，较之去年9月29日9.78元的低点，反弹已逾四成。K线图显示，目前股价已走完去年8月初搭建至今的平台整理，也意味着去年8月6日实施10转2派1以来，已填权完毕。复权来看，目前已回到去年4月大跌时的位置，昨日上攻后已补齐去年4月19日的阴线，下一个重要阻力位已经上移到19.32元的前高。
　　而新快报记者曾在3月11日《中天城投剑指保障房》一文中指出，中天城投料成国内开发保障性住房最大公司，这一重磅利好支撑其股价步步上扬，昨日盘中亦创出新高，至16.18元，从3月11日至昨日总计7个交易日，股价上扬近7％，几欲挑战去年11月初的高点16.58元，而同期大盘则下跌1.62％。
　　昨日表现积极的还有滨江集团，成交较前一交易日的9174万元放大至2.48亿元；首开股份也全日成交放大，开始尝试上攻长期均线的压力；同为小盘地产股的万方地产则越过半年线压力，开始挑战年线，较之1月27日的7.71元反弹已超15％。
　　另外，权重股方面，"招保万金"均报收红盘。值得一提的是，金地集团似乎成了整个地产板块的指标股，其近期的股性活跃度远超万科A等权重。
　　四大因素促发地产业想象
　　纵观地产股的反弹，业内人士称，有四大原因支撑。
　　其一，保障房建设和建材下乡或催生千亿元的市场，保障房建设概念受关注，新快报记者曾提及的中天城投便首当其冲，"200亿元签下保障房第一大单，且目前总市值距离投资额差逾50亿元"，如此利好吸引资金青睐，近期成交量持续放大，昨日为39万手，较之前一交易日的23万手放大近七成。同样受益此利好的还有万方地产，其3月18日晚间公告称，签订15亿元保障房代建协议。
　　其二，近日国家统计局公布2月份全国70个城市住宅价格变动情况，数据显示市场趋于理性，符合经济需要。中信证券房地产行业研究员陈聪表示，"房价上涨幅度的回落是地产股走出估值困境的基础。"
　　其三，业绩的支持。截至3月21日，已公布2010年年报的30家房地产上市公司多数净利润同比增长，尤其是万科A、保利等龙头公司，稳定的业绩表现再度彰显行业龙头风范。而小盘股方面，首开股份3月17日公布的年报显示，2010年实现净利润13.45亿元，较股权激励开出的业绩目标超额36％，公司管理层可计提现金激励5640万元。
　　其四，上周五，央行决定，自3月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点。此次离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调存款准备金率。有房产评论员表示，存款准备金率上调意味着加息很快到来，而一旦加息，楼市将会观望引发降价，拐点将真正到来。


　　中信建投：参建保障房,顺势而为 荐9只地产股
　　我国保障房发展路径和体系构成
　　我国保障房体系的构建始于1994年,由于福利分房制度、亚洲金融危机后对商品房的大力发展、建设保障房在一定程度上与地方府的经济利益相悖等原因,保障房体系形同虚设。这一切在2010年得以改变,在确立了廉租房、经济适用房、限价房和公租房共同构建的保障房体系后,国务院下达了2010年580万套的保障房安居工程建设任务,并以严格问责制确保保障房建设任务的完成。2010年11月,住建部将2011年保障房安居工程建设任务提高到1000万套。解决城市低收入和中等偏下收入家庭的住房困难被提升到前所未有的高度,我国保障房建设迈上新台阶。
　　保障房:调控下的避风港
　　在加大保障房建设的背景下,策在土地供应、融资、税收、项目行审批等方面对保障房均有倾斜。在大范围的限购策严重抑制商品房需求的大背景下,保障房尽管利润不高但却有保障。据了解,限价房项目一般以市场化招标方式限房价竟地价,毛利率在10-15％之间;经济适用房和公/廉租房项目利润率一般按照成本加成来确定,毛利率在5％-8％之间;公/廉租房如果由开发商自行经营,则回报周期长,一般会采取商品房配建的方式建设,使开发商可通过商品房销售来弥补公/廉租房利润的降低。此外,保障房小区中配建的配套商业可以按市场价出售,也提高了保障房项目的利润率。综合考虑,保障房开发还是有利可图的。
　　上市房企参建保障房现状:顺势而为
　　和商品房开发比较,保障房开发利润低,因此,在商品房市场快速发展的上一个黄金十年,多数开发商对保障房建设是抵触的, 更多的是国有企业开发商或建筑商参与其中。现在,开发商对保障房的态度正悄然转变,除主动参建,履行企业的会责任外, 更多的是在现行体制下顺势而为的必然选择。越来越多的上市房企开始参与到保障房建设中,据初步统计,沪深两市房地产上市公司中,参与保障房建设面积较大的公司主要有:万科（000002）、保利地产（600048）、招商地产（000024）、金地集团（600383）、首开股份（600376）、北京城建（600266）、天房发展（600322）、栖霞建设（600533）、苏州高新（600736）等。
　　从保障房角度对上市房企的投资思路
　　从盈利模式上选股:首选参建限价房和经济适用房（包括旧城改造项目）的公司,限价房和经济适用房相对风险小而利润大,相关上市房企有天房发展、北京城建等。从区域和发展潜力上选股: 首选一线城市和房价上涨过快的二线城市的本土国有开发商。这些城市人口密集,保障房建设的空间大,且经济相对发达,保障房建设资金相对充裕,本土有保障房建设经验的国有开发商,在获取项目上优势更大些。相关上市房企有北京城建（）,栖霞建设（）、苏州高新（）等。（中信建投）



　　国泰君安：量跌价平,优惠略现 荐3只地产股
　　本周一手房销量整体环比下降33％。其中一线城市环比下降15％,二线下降41％。本周除上海销量环比略升外,其余城市均下降,主要是近期受限购、信贷等全国多城市逐步推开的影响,对购买力,尤其是高端项目的购买力有很明显的打击。限购策最为严厉的北京等城市,别墅等高端住宅在新后销量极为低迷。
　　本周二手房销量环比下降7％,二手房市场整体目前销量低迷。目前大部分二手房源挂牌价格仍尚未出现明显下滑,根据我们近期的草根调研显示,小部分房源急于出手出现约10％-20％的降价,其中降幅达20％的房源成交速度非常快,未降价房源基本呈有价无市状态。
　　房价目前整体仍在高位徘徊,限购非常严厉的城市如北京等,部分新盘的入市价格已经略有下降,开发商根据项目的不同也都做好了一定的降价准备。高端住宅项目由于限购,目前销量非常低迷,但是小幅的降价对于高端项目的促销并无效果,因此开发商会首先选择中低端项目进行优惠促销。本周一线城市的成交均价环比下降29％,二线环比持平。一线城市均价大幅下降主要是由于本周北京的成交结构的问题,低价盘大量入市成交,高端项目销量持续低迷导致。
　　整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍不高,但近期受房市新一轮调控双重影响销量明显下滑,导致8个城市的一手房平均去化时间从前期的6个月上升至11个月。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升30％,但也还属于较低位。
　　行业正常环境下板块估值有一定安全边际,但若有量价中期调整则也并未完全释放风险。A股主流公司10年PE15倍,11年11倍,10年上半年均价下RNAV折11％。一线地产10年PE13倍,11年PE10倍,RNAV折19％;二线10年PE17倍,11年PE13倍,RNAV折4％。出租类公司10年PE21倍,11年PE17倍,RNAV折15％。
　　行业面的策基调和严控压力中短期均不会发生实质性松动,维持销量和房价下降的中期预判,土地市场将显现较冷清局面。预计接下来随着开发商优惠促销的范围和幅度加大。
　　3月销量或许比2月有反弹,但销量显著下跌的行业趋势并不改变。
　　行业维持中性评级,相对看好中国宝安（000009）、建发股份（600153）、胜利股份（000407）等地产＋X公司龙头品种和万科A的相对收益。
　　维持《从延安到西柏坡》11年策略报告结论,上半年或更晚时间地产板块是阶段性行情,趋势性投资机会需等基本面调整完成的下半年或更晚时间。（国泰君安）