百亿盈利空中楼阁王亚伟清盘云南城投 国信证券, 华夏大盘, 云南城投, 云南省, 王亚伟

【究必版翻】

百亿盈利空中楼阁王亚伟清盘云南城投

　　上市不到三年的云南城投（600239），凭借着滇池环湖东路4万亩土地的一级开发和大股东的业绩承诺，便跻身“云天星球”区域龙头之列，并被国信证券地产分析师力推为“最具潜力地产股”。然而，由于《云南省滇池保护条例（草案）》迟迟未能出台等原因，云南城投手中的滇池地块一级开发进度远低于承诺预期，逾百亿的利润无从兑现，更直接影响到今年的业绩。王亚伟麾下华夏大盘在今年二季度大笔买入，三季报显示，该股已经被王亚伟悉数清盘。

　　滇池4万亩土地被“冻结”

　　云南城投究竟有多大的投资价值，焦点都集中在一个项目——“环湖东路沿线土地一级开发项目”上，正是滇池东岸这4.18万亩土地，承载了太多的预期和争议。

　　云南城投前身为“红河光明”，2007年11月30日完成资产置换后，成为云南省城市建设投资有限公司（下称“云投集团”）旗下的房地产业务整合平台，也是云南省国资委旗下唯一的地产运作平台，具备其他地产上市公司难以企及的行政资源背景。

　　背靠实力大股东，2008年5月初，云南城投与昆明市人民政府签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，公司被委托对昆明新环湖东路28平方公里（约4.18万亩）的土地进行一级开发。合同细节显示，云南城投可获得土地出让纯收益的50%。若收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，公司可获得政府支付的5%保底收益。

　　按照规划，该项目开发期限为5年，计划自2008年5月30日逐步推向市场。土地开发第一期4630亩分两个阶段，开发期限从2008年10月至2009年7月；第二期9709亩，开发期限2009年7月至2011年2月；第三期11453亩，开发期限2011年2月至2011年7月；第四期12013亩，开发期限2011年7月至2012年7月。

　　如果按照原计划，第一期的4630亩土地应该已经转给昆明市土地部门，由政府通过招拍挂方式出让。但实际上，由于政府规划调整及政策等外因，该项目出让进度远低于承诺和预期。截至2009年底，云南城投在环湖东路土地一级开发项目的投资就达到37.38亿元，共收储土地约3800亩。由于受昆明市规划调整及政策等外部因素影响，一期土地未能按计划于年内实现出让，致使该项目仅实现5%保底收入1.6亿元，贡献净利润为1.15亿元，远低于预期。

　　三季报显示，云南城投环湖东路沿线土地一级开发项目累计投资约50亿元，完成官渡区三个半岛范围内约4793亩的土地收储工作。云南城投表示，市土地储备中心已于8月31日与公司签署了《环湖东路土地一级开发政府储备用地一期土地移交书》，对公司前期所有完成的收储土地进行了阶段性总结确认。这样的进展并不能让投资者满意，因为这意味着本该在2009年出让的部分地块目前仍被无限延期。

　　“云南城投一级开发项目投入较大，开发周期较长，且在开发过程中存在拆迁补偿成本增加、拆迁周期超出预计时间计划等不确定因素，会导致项目开发成本增加，因此存在着一定的不确定性。同时，还存在开发土地不能在土地市场上顺利出让，导致公司无法回收资金的情况。”天相投顾的研究报告指出，云南城投作为地方融资平台，政策风险较大，若土地市场成交清淡，则资金链将趋于紧张，财务风险增加。

　　分析师造梦 描绘获利百亿蓝图

　　环湖东路一级开发项目能为云南城投带来多大盈利呢？有业内分析师早已描绘出一幅获利百亿的美好蓝图。

　　2009年2月2日，国信证券发布一份深度报告，将云南城投称为“最有潜力的地产股”，该报告认为“一级合同完全履行将分得净利益112亿元，5年逐步实现”，并预计这只当时股价为19.64元的股票，在未来的6-12月里将上涨到35元。看好的主要理由是，云南城投拿下的地块正处于《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》提出的“一核”（即以现代新昆明一湖四片为核心，范围包括昆明主城、呈贡新城、晋城-新街新城及昆阳－海口新城）范围内，近2年该项目区附近主要地块成交情况显示，周边商业用地成交平均单价已达150万元/亩左右。

　　据分析师估算，若一级开发成本保持不变（约60万元/亩），土地平均批租价上升至160万元/亩时，云南城投土地一级开发业务估值在30元/股左右。该一级开发项目，将给云南城投带来112亿元的净利润。

　　上述言论一出，立即招来质疑的声音。昆明地产界业内人士认为，昆明当时拍卖的土地单价仅在30万元/亩左右，云南城投环湖东路项目的土地单价超过百万，“有点不现实”。即使分析师力挺，云南城投滇池地块迟迟未能出让，其巨额收益也就如空中楼阁，无从谈起。

　　耐人寻味的是，2009年4月14日，云南城投以每股15.18元的价格定增募资近20亿元，其中国信证券也参与了认购。云南城投2009年半年报显示，公司前十大股东中，国信证券股份持有1500万股，列第四大股东。截至今年三季度，国信证券仍持有1000万股，是云南城投的第三大流通股东。

　　谁该为进度推迟买单

　　“云南城投是云南省国资委旗下的上市公司，公司发布的公告在一定程度上代表的是政府的承诺。现在土地出让一再推迟，我们这些冲着卖地预期买进入被套的人，难道就得自认倒霉？”在云南城投上栽了跟头的股民张先生这样跟记者诉苦。他在看了公司环湖东路项目公告和分析师相关研报后，立马重仓杀入云南城投，谁知随后土地出让一直没有进展，该股股价也犹如“过山车”，至今仍在张先生的成本价之下。

　　据了解，云南城投公告中屡次提到的“昆明市规划调整及政策等外部因素”，关键是受《云南省滇池保护条例（草案）》的影响。由于云南城投受托实施的土地一级开发项目在滇池周边，昆明市政府提出，目前已收储的土地规划条件需待《云南省滇池保护条例（草案）》正式出台后方能确定，从而达到入市交易条件。

　　今年5月份，在云南省人大环境与资源保护工作座谈会上，省人大常委会环境与资源保护工作委员会主任冯志成表示，今年把水资源保护和水污染防治作为工作重点，《云南省滇池保护条例》要在今年底前完成一审工作并出台。

　　而记者在国家环保部的官方网站上查阅到一则7月27日发布的消息——“云南省政府第四十次常务会议于日前审议了《云南省滇池保护条例（草案）》。”

　　“就我们所了解，省条例的正式出台尚需省常委会二度审核方可通过，《云南省滇池保护条例（草案）》目前尚未提请审议，该条例年内能否正式出台存在不确定性。”第一创业分析师陈晓波表示，“因此，土地年内能否顺利挂牌并完成出让也较难确定。”

　　记者就滇池环湖东路项目进展询问云南城投，工作人员的答复是“目前我们也在跟政府协调，地块的规划公司已多次上报，但一直没有批复。政府的意见是得等《保护条例》出来，具体的细节公司也不清楚，我们也只能等通知。”

　　一级开发的收益是云南城投的重要收入来源，所以《云南省滇池保护条例（草案）》的推进速度直接影响到公司2010年的业绩。实际上，即使滇池地块项目年内难有进展，云南城投的利润仍然有一定保障。大股东云投集团在股改时承诺，若云南城投2008－2010年三年累计净利润低于5亿元，否则将以现金补足。

　　公开信息显示，云南城投2008年实现净利润5795.79万元，2009年实现净利润2.11亿元。截至今年第三季度，公司实现净利润4543.92万元。该业绩承诺意味着云南城投在今年第四季度，至少需实现1.86亿元的净利润。

　　苦等很受伤 王亚伟清仓

　　云南城投在定向增发变身地产股之后，股价持续发力，从2008年11月7日的9.77元飙升至2009年12月11日的34.2元。但随着土地出让一再推迟，其股价也是一泻千里，目前在17元附近徘徊。

　　王亚伟在云南城投上的反复操作展示了其“神出鬼没”的投资风格。公开信息显示，王亚伟介入云南城投最早可以追溯到2008年一季报，其掌舵的华夏大盘精选基金买进250万股，位居第五大股东。在当年4－5月的20多个交易日里，该股股价就出现翻倍行情，王亚伟赚得盆满钵满。随后，华夏大盘进一步加仓。6月底，华夏大盘增持近100万股；三季度，再次增持150万股，并以500万股位居第三大股东。

　　云南城投2010年半年报显示，时隔一年半，王亚伟再度出手云南城投，出现在其前十大流通股东名单上。王亚伟大举增持245万股，加上4月份解禁的股票，以650万股的持股量位居第四大流通股东。

　　值得注意的是，到了三季度，王亚伟已清空所持云南城投股份，选择全身而退。而同门华夏红利和华夏复兴却分别持有1000.98万股和600万股，位列第二、七大流通股东，且均为新进股东。

　　出一进二，这是否纯属巧合，还是内藏猫腻？“不排除（华夏基金）调节利润的可能性。但现在监管这么严，华夏又是大基金公司，内幕交易基本是不可能的。”一位不愿意透露姓名的私募人士告诉记者，“主观操纵的可能性不大，更多的是基金经理出于自身的判断。”