中国楼市走向分化 中国, 楼市

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中国楼市走向分化





历史的看，中央政--府史无前列的展开对一个行业市场的救助行为，除了有国际经济形势的背景外，肯定还有这个行业本身的发展问题。而房地产业出了问题，往往会危及银行，危及宏观经济发展的某些方面。在这种情况下，再加上美国的金融危机也是出自房地产，中央政--府理所当然不会等闲视之。



奇怪的是，在中央政--府并没有发出刺激楼市的信息之前，中国的18个二三线城市已经各自为阵，开始了一窝蜂式的救市，在中国的经济生活中这是很反常的。正常情况下，地方政--府即使需要救市，在中央政--府的政策没有出台前，也只会悄悄的救，而这一次却是各个城市大张旗鼓的救，热热闹闹的救，即使推出的救市措施，并没有引起市场的反响，可舆论上却是一片喧哗。



回过头来看，中央三部委出台刺激楼市的政策，很大的因素是出自地方政--府的压力。即便如此，中央政--府也还在坚守宏观调控的底线，与地方政策有很大的不同。比方说西安、南京、杭州等城市给购买90平方米以上的住宅，同样给予财政补贴，这与中央政策是不相符的。中央政--府只是强调二套房贷款，只有改善型的普通住宅才能放开，特别规定90平方米以下。



这种现象告诉我们，中国楼市的体制正在分化。客观地说，地方政--府仍然在坚持已经实施了近20年的开发模式，我们称为香港模式；而中央政--府的政策以民生为主，强调社--会保障型住宅和90平方米以下的普通住宅，我们称为是新加坡模式。这两种体制正在楼市的低迷时期激烈的碰撞，并开始分化。未来走向如何，值得我们认真关注。



从市场表现来说，楼市的两极趋势越来越明显。一极是以写字楼、商业地产、别墅和高端豪宅为代表，在本轮楼市的调整中，受到的影响较小，价格和销量均没有收到很大影响；另一极是普通住宅不仅房价全面走低，成交量也急剧下降，我们所说的房价下跌，基本上指的是普通住宅。从未来发展趋势看，未来两年的土地供应，大约有70%是普通住宅，这就决定了未来房价还将进一步下跌，现在的下跌还只是刚刚开始。



我们现在应该明白，为什么二三线城市在中央刺激楼市的政策还没有出台前，就纷纷各自为阵，展开自救。那就是地方政--府和开发商都无法再拖下去，市场的观望让他们焦躁不安，作为政--府来说，不仅是土地拍不出高价，而是根本拍不出去，也就是我们讲的流拍；而开发商呢？资金链已经很紧张，很多依靠民间借贷勉强度日，长三角、珠三角已经出现开发商卷款而逃的事件。但是，他们却不愿大幅降价。



无论是地方政--府还是开发商，他们都理解错了。因为出发点的不同在于，中央政--府刺激楼市的政策，立足于民生，着眼于惠及购房者以放大成交量，而地方政--府几乎无一例外的都在救开发商，维护高房价，甚至不惜用财政补贴的方式来诱导市场，也不愿房价下跌。事实上，在万科下调房价15%到30%时，强烈的刺激了购买力，放大了成交，打破了越跌越没人买的谎言，证明了只有降价才能激活需求的价值规律。



无论是本质的特征，还是市场的表面现象，中国楼市在走向分化的路径上，都是步履维艰。但是，分化已经成了一种必然，房地产的旧的利益链条正在被打破，很快将组建新的利益链。从这个趋势上来说，地方政--府救市只是旧的利益集团的最后一搏，无论力量多大，这最后一搏的过程都很短暂，最终还是价值规律在起作用。从中央政--府的大幅让利、减免税费、降息减息和地方政--府的财政补贴综合因素考虑，将直接降低房价15%左右。



中国的二三线城市的房价水准，与城市居民购买力而言，大约高出30%到40%，各地情况略有区别，但区别不大。因此，在政--府通过减免水费降息减息和财政补贴的情况下，开发商只要再作出15%的降价策略，购买力就会被激发出来，成交量也会突然放大。一般看来，这应该是开发商的最后一次机会，可以顺势而上，有所作为。未来的楼市，两极分化开始显现，写字楼、商业地产、别墅和高端豪宅为一极，普通住宅和经济适用房、两限房、廉租房为另一极，开发模式有所变化，市场将更加细分，房价也更趋理性。