房地产：基本面震荡调整 房产税试点不明朗

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房地产：基本面震荡调整 房产税试点不明朗
摘要：
　　从数据看，本周部分城市的销售情况有一定好转，一线城市中北京环比回升62%，上海略升；二线城市中成都、武汉、南京等城市销售也环比有所回升。从和部分大开发商的沟通情况来看，近期部分二线城市开盘的项目如沈阳、南京销售情况不错。
　　本周一手房销量整体环比上升7%，部分城市出现一定的销量回升。其中北京、南京、成都环比增幅领先，分别为62%、53%、32%。
　　整体同比下降27%，其中一线城市同比下降41%，二线下降17%。本周除成都、武汉同比去年有所增长外，其他城市本周同比均下降，其中南京、杭州同比下降50%以上。
　　本周二手房销量下降明显，本周整体环比下降42%，同比下降46%。本周深圳上周二手成交量出现异常的暴增，导致本周明显环比下降。
　　房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整，尚无优惠促销。本周环比下降4%，其中、一线城市上升4%，二线下降12%。目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为42%。
　　库存可售量相对201004最低点上升27%，去化时间由12个月下滑至6个月。整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。因政策风险释放后估值企稳，地产板块估值具有一定投资吸引力。A股主流开发商估值10年PE 16倍左右，11年11倍，年初均价下RNAV折价5%。一线地产10年PE15倍，RNAV折价14%；二线地产10年PE17倍，RNAV折价1%。出租类10年22倍，RNAV折价6%。14个城市的限购令执行，配合信贷等政策，导致部分限购城市出现短期的销量快速下跌情况，从目前看，部分城市下降后小幅回升；部分政策较松的城市销量尚可。预计随着政策的持续执行、供应量的持续加大，单个楼盘销售压力会加大，主流城市总成交量下滑。
　　基本面震荡调整使得房产税政策不明朗。因征税范围尚不确定难以完全确定房产税试点方案出台将是地产板块新一轮上涨的契机。
　　维持行业"中性"评级。因地产股估值企稳且10年估值具有一定投资吸引力，维持标配建议。
　　个股选择逻辑侧重10年销售好，预售房款业绩保障性强；未来行业销量下滑时更愿意降价促量的一二线龙头公司。如：万科A、保利地产(600048)、首开股份(600376)、荣盛发展(002146)、招商地产(000024)等。深天健、建发股份(600153)、冠城大通(600067)、京投银泰(600683)、中弘地产(000979)、滨江集团(002244)等二线地产业绩锁定性强。
　　短期继续重点推荐万科A、新湖中宝(600208)、中国宝安(000009)、保利地产、深天健，推荐建发股份、冠城大通、首开股份、鲁商置业(600223)、荣盛发展等。
　　（国泰君安）