2009年房价必跌的40个理由 房价

【究必版翻】

33. 只要有5％的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。驳“中国人最爱买房，大家都在长期投资，大抛盘不会出现。”的错误认识。
　　中国人最爱买房没有说错，最有“赌心”你敢否认？是人，就都有“贪心”和“恐惧心”，在投机市里一样会买涨不买跌。世间万物都有循环，都有周期。下跌时还有几个会相信“永涨不跌”的神话呢？哄抬价格和忽悠所导致的恐慌性购买需求因为骗局不攻自破，至少5年内不会恐慌了。众人看跌的心理预期形成后，熊市就来临了。人言的杀伤力极强，80％的人看跌，看空理由有101条，亏钱的事例满街传扬，三人成虎，众口烁金。大量需求突然不见了，各种“范跑跑”（供给）就不约而同地冒出来了，“胜利大逃亡”就开始了。卖出的借口数不胜数：打赢了要“止盈”卖出，打输了要“止损”走人，套牢的割肉，保本的要吐鸡肋，获利要落袋为安，见横盘小跌要提早杀出。办厂的老板资金周转困难，企业濒临倒闭，只好从房市撤资去救急。要实行“财产公开”，倌人来买的比过去少了。将要收取“物业税”，炒房者难以做“长期投资”要卖出了。有的失业或收入大减要卖出。有的没有留起足够的钱来还贷，面临断供要卖出。
　　“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是市场的本性。KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”。即使有95％的人信念坚定，100年也不卖，但房市的定价权总是掌握在少数人手里。上涨时多数人坐轿子被抬高。下跌时，只要有5％ * 100万套各类住房 = 5万个的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，卖盘凶猛涌出，谁来组织众人去堵住决堤大口？潘多拉的盒子一旦打开，谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。
　　熊市来临，先走为王，后走为寇。谁相信“都在做长期投资，都不会卖出”谁完蛋，因为小跌不断都动摇，先知要过独木桥，发扬风格你让路，大跌开始卖不出。跑得快的是自由狗。跑得慢的是套牢犬。西瓜熟了不卖掉放在地里，就会瓜变烂瓜，人变傻瓜！
　　
　　34. 熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。驳“买房比其他投资安全，房价只会小跌不可能出现大跌。”的错误认识。
　　一个人的寿命的长短是由最差的那个器倌决定的，有一个器倌完蛋，人就完蛋了。所以房价要跌，主要的理由中有一种成立就足够了。这就是风险。
　　疯狂是要付出代价的，大涨了就有风险，就要大跌。这是投机市场的铁律。曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹描述当时的疯狂：“从1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。”正府调控后，海南房市崩--盘，经济萧条，失业增加，金融损失，财富流失,经济一蹶不振。几年后房价跌至每平米几百元还无人问津。
　　如果谁在２００７年10月股市６124点时，说股市会跌到２０００多点，谁会相信呢？然而，人们认为不可能发生的事情却发生了。这就是市场，这就是市场的无情，没有什么不可能。2008年8月8日，68.59元的招商地产跌到12.6元（跌81.6％）也没几人敢买。最初让你快速套牢40%,反弹总是夭折，之后就是漫漫阴跌和熊市不言底。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。
　　房地产市场应该是以消费为主导，以投资为辅的市场，不应该蜕变为投机炒作的市场。住房必然回归民生属性，必然回归消费品定位，必然回归合理价位。大涨时无人不赚。熊市里股民7亏1盈2保本。不跑白忙一场。炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收，要知足常乐，留点利润给自己吧！
　　房市投资投机者的买是为了卖，在高位会露出“游击队”的本来面目。熊市里坚持就是失败。保本是炒房者的第一要务。不会割肉的人就是不会保本的人，在投机市里就是短命的人。熊市没有最低，只有更低。没有壮士断腕的魄力，给自己许多持有理由的人，最后连裤头都会输掉。
　　
　　35. 房市和股市的涨跌周期都是8个阶段，有涨有跌，买涨不买跌。驳“有钱人不在乎房价高低，想买就买。”和“自住者任何时候买房都是对的。”的错误观点。
　　第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，先知在买，跟者不多。
　　第2阶段是开始上涨，信心大增，买者日多，到处盖楼。
　　第3阶段是如日中天，利好频传，买者踊跃，迭创新高。
　　第4阶段是高位盘整，众人观望，有价无市，地价下跌。
　　第5阶段是拐点到来，利空连连，救市无望，降价不断。
　　第6阶段是房价中跌，后觉跟卖，恐慌加剧，跌幅已深。
　　第7阶段是阴跌不断，钝刀割肉，深不见底，套牢难眠。
　　第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜，先知再现。
　　低位买入才叫先知先觉。目前各地的房市，许多地方处于拐点到来的第5阶段，广深处于房价中跌的第6阶段。买涨不买跌。高位还在买的会深度套牢。大势已去，不识时务者还能撑多久呢？
　　俗话说：“越有钱越小气”。越有钱就算帐算得越精，越重视资金的投资收益率，越在乎房子的价格高低。大手大脚的人，不会算计的人成不了富--人。自住者明知房价要下跌了，可能买贵了40万，为何不等二年呢？又不是住在街上等。40万够买4部车，不是小数目。用40万来投资不好吗？用来买好的家具、家电不好吗？出去旅游不好吗？让孩子读好些的学校不好吗？为了2年的面子让自己多吃了8年的苦。你用40万去买面子。人家在背后笑话你，你有何面子？其实，真的下跌40万，买家就会拉起大横幅闹退房和要求补差价，大家见的还少吗？
　　
　　36. 买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。驳“等待跌势明朗再卖不迟。”的错误观点。
　　在股市，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房你可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局，许多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推动大跌。
　　
　　37. 债台高筑，资金链将绷断，开发商的唯一的活路是大降房价。驳“我国盖房永远好赚，开发商不急着卖。”的错误观点。
　　地球不会永远存在，世事没有永远顺利，开发商也不会永远牛气，看各国的房价就知道了。现在是全球化时代，一叶知秋。欧米房市一路下跌，我国不可能独善其身。
　　房地产是资金密集性产业。许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。据统计，上市房企的2007年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。高负债率、低现金流使开发商急得象热锅烤蚂蚁。问君能有几多愁？恰似一江钱水向东流。前些年，不少开发商自有资金不多，靠“红包”获得土地，通过抵押土地获得银行贷款去缴交土地款，开工初期就预售取得卖房款，拖欠建筑公司和钢材、水泥等原材料企业的资金。如今一看势头不好，大家都翻脸不认人了，麻烦就一个接一个来了：土地实行拍卖，有的成本大增。有的囤积的土地5年也开发不完，开发资金的缺口很大，超过2年不开发就会被无偿收回。重征土地闲置税，土地养不起。买者已经不肯买期房，有价无市拖得越久，资金压力也就越大。建筑公司要求开发商按进度支付工程款。钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货。最头痛的是大力压缩银行对房企的新贷和银行来讨旧债。
　　房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。在次贷风波和越南危机的提醒下，中央实行紧缩正策，第16次上调存款准备金率，银行不得不对房地产减少了资金供给。卖不出房子就会导致银行贷款超期，银行不良贷款超标就会导致分行长下台，所以分行长就急死了！你不降价就按照抵押收房去拍卖，那样损失更大。开发商不敢得罪“钱老爷”，所以不得不降价。
　　正常的融资渠道被封闭后，有的开发商无奈之下只能选择民间借贷，民间借贷的资金成本非常之高，年利率可达30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。先降价为强，后降价遭殃。不卖跳楼价，就要人跳楼。楼盖好了不赶快卖掉，楼变烂尾楼，人变猪猡！几经劫后余生的万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到现金，以解燃眉之急。