2009年房价必跌的40个理由 房价

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2009年房价必跌的40个理由
　
　
　　
　　15. 大城市的住房，不管是静态还是动态都是大量过剩。 驳“大城市缺住房，房价还要上涨十几年”的错误观点。
　　把水杯里的石块（已有人入住的房子）拿出来，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看静态，我可以大声地说：“今天，总人口1000万以上的所有大城市，睡在室外的小于1000人，说明99.99％的人住在房子里；尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套。” （例如深圳，闲置房数以万套，2008年8月挂牌待售房5万套，三年计划新建9.71万套社--会保障性房，商品房在建和计划建的大于9.71万套）。今后50年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，永远的过剩！不然，请你告诉我，哪个大城市，在今后哪一天，不应该说出这一句话？在今后哪一天，挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于10万套？
　　在二线的E市，总人口1000万。300万人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50万套 + 闲置房、挂牌待售房、在建房等12万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套。
　　为何“六年后可售将可售房”没有减少反而增加了？有效刚需少了，供给却日益增多。因为钱好赚，大家都在八仙过海，各显神通，大干快上，快马加鞭。因为技术含量低，房子是比汽车更容易大量制造的商品。容易制造就容易过剩。
　　做长期投资，在20年里，要历经许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。在20年里，谁敢保证不发生金融危机、经济衰退或房熊市？在20年里，面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让你遇到一种，就亏大了。E市的炒房者是在“住房稀缺，奇货可居，先出租，待高价而沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。一旦大风险到来，买者因为恐惧，“每年自住性刚需购买”5万套就减为1万套。持有人发生信心危机，68万套潜在的供给就象“笼中虎”上街，就象堤坝崩溃而洪水奔涌而出，就象股市的“大小非”，卖盘汹涌，竞相杀价，夺路而逃。68条狼抢吃1块肉。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。
　　
　　16. 目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。 驳“房租会不断上涨”的错误观点。
　　买房投资是“先赚房租后赚涨价”。因为房价不涨了，收益只有租金了。目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。”
　　总房价125万元 / 每年租金3万元 = 房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。2008年8月，沪深股市不少绩优股的市盈率在15倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！
　　投资回报为何会超低？当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资回报，是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能证明：你的贪心已经使你失去了理智和判断力。
　　
　　17. 六年后大城市将有几十万套“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。驳“闲置房不多，最终会被消化掉”的错误观点。
　　对E市的预测,“六年后可出租房总数”= “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的可出租房”5万套 + “六年里新增闲置房”6万套= 61万套。
　　“六年后有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50万套 + “六年里新移民增加租房”6万套（三十六万人） + “六年里租房结婚等原因净增租房”2万套 –“六年里现租民由租转买搬出而净减租房”10万套 - “六年里现租民由租转住廉租房搬出而净减租房”6万套 = 42万套。
　　“六年后可出租房总数”61万套 –“六年后有人居住的可出租房”42万套 = “六年后尚未住人的可出租房”19万套 / “六年后可出租房总数”61万套 = “六年后可出租房总体过剩率”为31％。这是讲原理，讲趋势，是大概的数字。从中发现的问题有：
　　“租民搬出人数”较多。“拥有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一个必然的趋势，所以“租民搬出人数”较多。近几年建造了大量的新房，开发商不可能倒到海里去，不可能留着自己住，只有卖不出的价，没有卖不出的房，所以“由租转买搬出租房”的很多，有10万套。正策房欠帐十几年，“大补欠”。“由租转住廉租房搬出租房”的很多，有6万套。合计16万套。
　　“租民接班人”相对较少。经济大势困难，倒闭和内迁的企业不少，闹民工荒，城市化放缓，“新移民增加租房”较少，只有6万套。
　　“租民搬出人数”大于“租民接班人数”，于是“可出租房过剩率”逐年增高。从总量上说，现住民99.99％的人住在房子里，“尚未有人入住的房子”（包括闲置的和新建的）就是为新移民准备的。新移民绝大多数是租民，所以基本上是为“新增租房人口”准备的。“六年后尚未住人的可出租房”19万套 * 6人 = 闲置出租房够114万人租用。买方市场越来越明显，租价不得不降价并形成趋势。买房投资投机既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，就会纷纷卖出，房价就走低了，所以说，租价成了房市长期降价的发动机。
　　
　　18. 几年后，只有较新的住房才租得出去，目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。驳“房子不怕闲置，放得越久越值钱”的错误观点。
　　六年后，新建的房子是智能化、新材料、新工艺、新外形，新格局，新装修。六年以后，最近几年建的房子与当时的新房相形见绌，越住越没面子；房子设施破旧，越住越不方便，就象你5年前买的电脑一样已经过时了。
　　现在房子紧俏，是宝贝，老房子也能租出去。对E市预测, “六年后可出租房总体过剩率”为31％，只有较新的住房才租得出去。没有谁喜欢旧东西。一代人比一代人更会享受和更爱面子。到那时，因为“年纪较大”和“色衰”，“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近40％。
　　“可出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势。E市, “六年后可出租房总体过剩率”31％，“十年后可出租房总体过剩率”35％。然后，“近几年建造的可出租房过剩率”可能55％，大量闲置，无人问津。大多数被迫退出租房市场，要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。于是，租价将在“竞嫁”中一路走低，房价被租价“牵着鼻子往泥塘里走”。
　　
　　19.高端产品都要走不断降价的扩销之路。“卖房扩销”很象高考招生，分批录取，越后面越低价。驳“房子象老酒，放得越久越值钱”的错误观点。
　　社--会生产力在不断发展，任何高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的扩销之路。开发商也将要走“卖房扩销”之路。你不信？你看“手机扩销”：20年前只有1％的人用得起手机，现在60％以上的人在使用，一二万元降到几百元。你看“汽车扩销”，35年前连省长儿子家也基本没有私家汽车，现在呢？
　　假设，某市每年盖5万套商品房。见大顶价的2007年，“首付能力40万元以上准客户圈”有30万人，前5万人买得起120万，开发商就一套卖120万。第2年，圈里有27万人（减5万，增2万），前5万人买得起100万，就卖100万。第3年圈里有24万人（减5万，增2万），前5万人买得起80万，就卖80万。
　　“卖房扩销”象高考招生，从高分往低分，分批录取。“准客户圈”的总人数每年在减少，较有钱的先买先走了，留下来的“准客户”消费层次越来越低，价格就不得不每年降低。圈里的人很少之后，开发商的目光就只好投向标准较低的新圈（“首付能力20万元以上准客户圈”）了。30年前高考录取率在10％以下，现在60％以上。所以收入较低者可能有熬到买得起的那一天。但是，你的投资房（就象汽车一样）存放的时间越长越不值钱，就象清华北大来招你不走，本二你也不走，“过了这个村就没有这个店”，等待你的只有本三。
　　
　　20. 房价收入比奇高，大众不堪重负。 驳“今后，工资不断提高，房价还会再涨。”的错误观点。
　　国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30％。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正府对国际标准是认可的。E市新房平均价1万元* 90平米 / H市平均家庭收入6万（公布数的2.5倍） = 2007年底E市的房价收入比为15。15 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干30年只能买到只有使用权没有装修的毛坯房。22岁 + 30年 = 为房子需工作到52岁。而50岁后老板就不肯聘用。再涨50％是22岁 + 45年 = 为房子需工作到67岁！在不健全的社--会保障下，要保证还贷期间不失业不生病，不然就可能因为断供而被银行收走房子。
　　2005年，米国一顾问公司据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。我国大城市的房价收入比几乎都大于12, 存在地产危机谁说不是？
　　开发商不是“为穷人盖房”（小虾在2006年就买不起了），不是“为白领盖房”（小鱼在2007年买不起了），也不是“为富--人盖房”（大鱼在2005年就有N套了，手里还有钱但不买了，因为没了小虾小鱼这些剥削对象，再买就是“为自己买套牢房”）。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。竭泽而鱼后，渔夫也完蛋了。