2009年房价必跌的40个理由 房价

【究必版翻】

2009年房价必跌的40个理由
　
　　　　4. 严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，导致中后期大跌过头。驳“房产永远是保值增值，抗通膨的最佳投资品”和“通货膨胀之下，拿现金不如持有房产。”的错误观点。
　　“介入点位”的高低决定投资的成败。前几年房价在每平米3000元的低位时，拿现金不如持有房子，因为房子可能大涨上去。当2007年秋房价在每平米12000元的高位时，持有房子不如拿现金，因为房子可能大跌下来。价值低估的投资品才能保值增值。当普耳茶炒高10倍时，一定会随着猪肉由10元上涨到14元而再次上涨吗？在6000点还买股票当然是要吃亏的。
　　 “介入时机”的早晚决定投资的成败。保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人，1996年买楼54平米 * 每平米8.333万 = 450万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。2008年2月涨到300万了。12年里不包括利息，净亏损150万。日本炒房者被“房产永远是保值增值，抗通膨的最佳投资品”的理论害惨了，已经套牢17年还没有解套呢。越南的炒房说明：“严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，严重透支未来，导致中后期大跌过头。”
　　
　　5. 通膨带来的涨价占总涨价的比重很小，“炒民生”不会长久，所以想在通货膨胀中长期获利难以实现。驳“通货膨胀是永远的，所以房价永远上涨”的错误观点。
　　6年前，E市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在卖12000元。总涨价9000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超过700元 / 总涨价9000元 = 通膨带来的涨价只占总涨价的8％。即使今后几年里通货膨胀率达到不可想象的1倍，通膨带来的涨价也只占总涨价的16％，影响很小。股票2007年11月上到6124点，2008年8月19日低见2284点，跌幅达62.7％。说明通货膨胀虽然会一时促涨，却不能保证“投机价”长期高高在上不下跌。
　　投机炒作才是房价大涨的主要原因：第一成本的土地是在炒作和竞拍中飞涨的，房价是在捂盘加炒作中哄抬上去的，“红包”的膨胀是在投机炒作中水涨船高的，连税收也是姑息养奸后借口打击投机炒作而增加上去的。
　　炒房者想在通货膨胀中获利难以实现。因为通货膨胀只是房价大涨的次要原因，而引起房价大涨的投机炒作这一主要原因属于“炒民生”。规律强于人，民意高如山，社--会必进步。正府的最大职责是“为百姓说话，为百姓做事”，它可能做得不够却不会一点也不做。各国历史都表明“炒民生”不能长久。
　　
　　6. 不是通膨引起房涨，而是房涨引起通膨。控制通膨必须先降房价。驳猪八戒倒打一把的“通膨引起房涨”的错误观点。
　　通货膨胀严重。2008年前7个月，居民消费价格总水平同比上涨都超过6%。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。
　　任玉岭任北海市副市.长时亲历泡沫破裂。他说：通货膨胀有热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因，但主要原因还是在国内，主要矛盾在房地产。房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子，是这次通货膨胀的‘牵引机’和“助推器’。1994年，北海市的物价上涨高达43%，就是由房价大涨引起的。
　　热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因即使是第一重要的因素，房价大涨也是第二重要的因素。强调别人的错误更大，就能减轻自己的责任吗？
　　很明显，不是通货膨胀促使房价上涨，而是房价大涨带动物价上涨，加剧通货膨胀。理由是：从涨幅上看，房价严重虚高，已经远远偏离通货膨胀促使房价上涨的轨道。本来30万的房子，6年里被炒高到120万。6年里人民币不可能扩张4倍。从时间上看，房涨早于肉涨粮涨。从资金总量上看，某市2年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨！在变态的房价下，民众不得不提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也印出来了,货币就膨胀了。从外在表现上看，地价房价大涨后，企业的用地用房和人工成本大增，出厂价就提高了。失地农民以前供粮供菜, 现在反而要向社--会购买，农产品就涨价了。
　　牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸。通货膨胀和物价上涨会破坏整个经济体系，不得不治理。管不住房价这个“带头大哥”，就别想管住大家，大家就涨价不断。最终，大倌为了江山，中小倌为了交椅，不得不调控，不得不强迫“带头大哥”（房价）带头降价。
　　
　　7. 正府有很强控制力，通货膨胀可能严重但不会极其严重。驳“通膨不断，有钱后再买就永远买不起。”和“一旦有恶性通膨，就永远买不起。”的错误观点。
　　正府有很强控制力，面对严重的后果，会采取措施控制通货膨胀，所以不会出现极其严重的情况。2008年6月，广义货币M2虽然突破了18.04%，但存款准备金率提到17.5%，说明货币发行没有失控。
　　没有必要恐惧于通膨。目前，中等收入以上而且按揭15年才买得起房，如果他们将资金用于创业用于投资15年，在一般情况下收益会跑赢通货膨胀，你最终可能成为富--人。如果你反驳说：“创业和投资已经难以跑赢通货膨胀了。”我不相信社--会已经这样，更不可能总是这样。假如社--会真的这样，高房价就是建立在沙滩上的摇摇欲坠的高楼，恐惧的不应该是旁观的你，而是套在里面的炒房者。
　　如果通膨极其严重，如果房价再上涨，房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂价上涨，恶性循环就破坏了经济整体，国民经济就垮了，社--会就难以稳定了。如果通膨极其严重，房价再上涨，科技人员的收入不如炒房的老太，哪有心思干事业？如果通膨极其严重，房价再上涨，买房比国外困难了好几倍，留学生怎敢回国？落后就难以统一。假如真的象炒房者说的那样出现了极其严重的通膨，就有许多企业倒闭或半倒闭，许多老板会卖房去救急，许多中产无钱供房而卖房，许多人失业或收入大减，吃饭堪忧，怎能顾得上买房，卖者很多而买者很少，房价必大跌！
　　
　　8. 资金流向投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社--会平均利润，买便宜货的机会终将到来。驳“盖房应该高利润”的错误观点。
　　连通管“一边水高一边水低”的短期状况出现了。在“世界工厂”千辛万苦做出口，为就业做贡献，年利润率只有2％，甚至亏损的情况下，开发商和炒房者获得了数以十倍的年利润率。“风景这边独好”对千行万业产生了非常严重的“吸血效应”。有的人辞退工人，卖厂买房。千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入。于是，一家欢乐百家愁，一湖水灾百湖旱，一家垄断百家争，一碗美味百人抢；于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。银行（树枝）和房地产公司（树叶）都不会先死，要当心的是制造业（树头）会先死。各行各业是一个食物链，正府在行业上再“胳膊往里拐”，再不“一碗水端平”，最终就会得了一税丢百税，如果第一产业垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社--会难以稳定，最终就会搬起石头砸自己的官位，所以，连通管“一边水高一边水低”的状况是“兔子的尾巴长不了”。
　　连通管的水终将流平。“人往高处走，水往低处流。”资本具有追逐高利润的本性，暴利就象千香万艳的“花粉”，必然引来千蜂万蝶。大家都目睹过“暴利洼地”被“移山填海”的“张艺谋式”壮观景象：从千军万马制造家电到降价比赛；从千村万山种果树到挥泪砍果树；从千家万户买股票赚大钱到八成人亏钱。大家都去追逐暴利，都去填充投资“洼地”，就象连通管的水终将流平，必然导致房地产业利润逐步接近社--会平均利润。栽果树比种稻子好赚，大家都去种，不久，千车万担的“柑橘”就烂在树上了，价格就降下来了。大家都去盖房炒房，就象大家都去种果树，必然导致住房过剩。结果是盛极而衰，房价成千上万元地往下掉，结果是大众买便宜货的机会终将到来。
　　
　　9. 价值规律比人强。只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。驳“房子价高有理，不可能便宜”的错误观点。
　　经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律，投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品，它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，正府调控了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到2元了。
　　价值规律威力无比。开发商残酷无情，炒房者兴风作浪,扰乱了房市的正常秩序，使价格严重偏离价值轴心。不要强调我国“有特色”，只要是人，贪心和恐惧都是一样的，一样是“孙猴子逃不出如来佛的手心”。在牛市里，高估时车水马龙，人们神差般地贪心地追高再追高；在熊市里，低估时门可罗雀，人们鬼使般地恐惧地抛售再抛售。于是，价值规律比人强，房价里的大部分水分就被挤掉了，价格就接近价值轴心了。
　　价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。严重违背价值规律是不可能长久的，只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。那么，价值轴心在哪里呢？6年前，二线的H市房价在价值轴心下边，每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在竟然卖到1.2万元。“价值轴心可能是7000元”（涨4000）。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地是全民所有，许多行业的利润小于5%，美国开发商只有5%的利润，所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加3300元，市场就给足面子了。
　　价值轴心7000元是可能见到的，这是各方都能接受的较合理的买点。因为对价值规律的神意各有领会，市场是不断波动的，价格取舍因人因时因地各异，买点的计算还有多种（房价收入比、房价租金比、波浪理论。市盈率、对比收益率等），买点有多个，所以你可以综合分析，纠偏修正后做出自己的价格判断和买卖决策。