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申银万国：2011年房地产板块投资策略(荐股)
　　预计 2011 年全国房地产销售面积的增速为3%-5%，房价基本稳定。目前房地产股估值位于底部，股价隐含的负面预期较为充分，随着基本面和政策面量价预期稳定，房地产板块存在估值修复性机会，看好行业中期表现。
　　转型期，逆周期的财政政策会促使需求释放，不考虑货币紧缩等因素，潜在需求增速为10%-15%。尤其是是三层次轨道交通网建设将带动产业转移，有利于城镇化加速，城市群卫星城以及中西部核心城市将受益明显。
　　转型期的货币政策对房价影响显著，未来房地产市场对加息周期的敏感度，可能比06-08 年更高，累积效应会更快出现。但是，转型期间政府对紧缩性货币政策也会更谨慎使用，未来半年2 次加息幅度仍在可承受范围之内。考虑了限购和政策紧缩，我们预计2011 年全国房地产销售面积的增速为3%-5%，房价基本稳定。
　　地产股相对估值和绝对估值都处于低位，相对PB为0.83，接近08年低点水平；绝对估值P/RNAV 为0.8-0.9，估值不贵。
　　推荐两类公司：（1）卫星城和中西部核心区域布局，快周转，如万科、福星、中南、荣盛、ST 东源；（2）低估明显，一旦预期稳定，股价存在较大修复空间，如冠城大通、苏宁环球、华业地产、亿城股份、北京城建。（申银万国证券研究所）


　　广发证券：2011年房地产板块投资策略(荐股)
　　从未来12个月的周期看，我们给予房地产行业"持有"评级。2011年上半年受制于通胀的威胁，房地产股票难有系统性机会，但到下半年，如果通胀警报解除，经济政策焦点重回"保增长"之后，或许有转机；选股的思路，可以用"看分化、看转型"来概况：分化，指的是在房价盘整、成交萎缩的时候，真正的价值创造者会脱颖而出；转型，则是指一些开发商将寻找新的投资方向，例如商业地产等新模式，甚至向其他领域发展。这些都有可能带来一些自下而上的个股机会。
　　国际经验的启示低利率与过于宽松的货币供应，是形成资产价格泡沫的主因；缺乏弹性的汇率制度，只会给热钱留下投机套利空间，对抑制资产价格泡沫没有任何帮助。
　　行业：供求双紧缩、房价弱平衡我们预计，"供求双紧缩，房价弱平衡"的局面在2011年将继续维持。而通胀加剧将使得政府持续收货币，可能是未来打破可这个平衡的重要风险因素。公司：分化与转型在分化与转型的背景下,我们构建一个较为均衡的模拟组合。在住宅开发商中，选择高周转行业龙头-万科；在"房地产+X"类型中，选择福星股份和中天城投，在商业地产中，选择国贸(收租股)、金桥(收租股)和凤凰（文化地产）。（广发证券研发中心）



　　国信证券：房地产板块2011年投资策略(荐股)
　　地产调控有阶段性适当松动可能 政策"靴子"已大部分落地，即使推出房产税也不会打击行业发展。"经济转型"之路漫长，地产支柱地位难撼。升值、通胀和行政管理物价对经济均有负面影响，经济不确定性使明年地产调控阶段性适当松动的概率加大。 即使再加息125基点，对地产影响也有限 若明年上半年前再加息125基点，对购买力影响轻微、对房企业绩和现金流影响很小。
　　我们认为明年上半年仍处在加息周期前半段，上轮加息周期显示：这一阶段，加息对地产股超额收益无影响。 财务稳健、业绩锁定、机构低配、估值优 经历08年一劫，房企抗风险能力已提高，全行业资债情况仍然良好。明年业绩增长已被锁定（增长30%、至少被锁定35%）。主流品种11年动态PE不到10倍，无论横向还是纵向比较估值都很低，基本反映了最坏预期，若修复至动态PE15倍（2010年反弹压力线水平），也远低于大部分板块。而且目前机构普遍低配、卖压轻，一旦预期略有改善即有望触发反弹。
　　2011年销量上升是大概率事件 支持行业长期向好的深层因素依然坚实、制度缺陷也在短期内支撑房价向上、温和通胀和升值将促发资产配臵需求、天量信贷短期难收仍对楼市构成支撑、新建商品住宅供不应求局面也将有所缓解，因此2011年销量增长是大概率事件，由于基数低，2011年上半年增幅会更大（经测算约增长12%），由于上有政策擎制、下有需求支撑，房价仍上涨，但涨幅将收窄。
　　建议左侧建仓、逢低买入，布局反弹
　　综上所述，我们认为地产股在2011年上半年有机会，建议左侧建仓、逢低买入、布局反弹，选股坚持 "财务稳、估值低、成长好、业绩锁定性强"的四维原则，把握两条主线：①防守组合，优选取估值低、财务稳、业绩增长被锁定的全国和区域龙头，如"保招万金"、华业、首开、滨江、亿城、荣盛发展、鲁商臵业、浦东金桥、北京城建等；②进取组合，优选地产+X（新能源、资源品、大消费）品种，如福星（地产+新能源）、中天城投（地产+资源品）、西藏城投（地产+新能源）、中国宝安（地产+新能源）、华侨城（地产+旅游）、中弘地产（地产+旅游）、胜利股份（地产+医药）等。（国信证券研究所）



　　光大证券：2011年房地产板块投资策略
　　调控没有回头路,楼市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地产维持"中性评级"
　　一、导致房价越调越涨的因素仍然存在
　　需求端过度市场化,供给端完全垄断，导致长期供给偏紧
　　投资需求旺盛
　　房价只涨不跌的预期
　　二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化
　　房价上涨压力仍然很大，部分未限购城市销售仍然旺盛
　　限购范围恐扩大且长期化
　　政策反复后果严重
　　大力建设保障房可保房地产开发投资
　　三、楼市明年成交量前低后高
　　年中大量供给上市、下半年房价调整，但跌幅有限
　　房价不会大跌
　　四、股票年中见底，回升空间小
　　年中政策见底即股票见底
　　回升空间小，行业进入低速增长期
　　维持"中性"评级。（光大证券研究所）



　　中信建投：2011年房地产板块投资策略(荐股)
　　2010年的房地产调控政策试图通过"增加供给、抑制需求"达到"遏制部分城市房价过快上涨"的目标，在短期供给无法释放的情况下，抑制需求实乃无奈之举，但并非长久之计。随着供应量，特别是保障房供应量的增加，预计调控政策将逐步过渡到"增加供给、分流需求"上。
　　2011年1000万套的保障性安居工程建设任务大大超出了市场五、六百万套的一致预期，也加快了调控朝"增加供给、分流需求"方向迈进的步伐。保障房建设的快马加鞭，一来可解决中低收入阶层的居住问题，缓和高房价引发的社会矛盾；二来可早日解除限购、限价等抑制商品房市场发展的行政手段，以借助商品房的发展为保障房建设提供资金支持，引导房地产行业发展的良性循环。保障房申请的公开透明是趋势，保障房的需求群体与商品房的销售群体存在差异，而房地产上市公司多以从事商品房开发为主，因此，保障房供给的加大不仅对房地产上市公司影响有限，还能加快对商品房调控的转向，长期来看，利好房地产上市公司。
　　2011年商品房开发投资增速下滑，但1000万套的保障房已足以弥补。限购和停贷造成商品房成交量区域分化，绝对房价较低和政策缓和的三、四线城市的商品房成交面积应能回补一、二线城市下降的缺口，但三、四线城市较低的房价导致销售额增速下降。
　　高通胀压力带来2011年中性偏紧的货币信贷政策。加息增加了开发商的财务成本和拟购房者的还贷压力、吸引热钱流入，而信贷数量紧缩减少开发商的银行资金来源、迫使开发商以其他方式融资并增加融资成本，对开发商影响更大。商品房销售额增速下降和流动性收紧加重了房地产行业的资金压力，导致2011年行业持续调整，调整时间在一定程度上取决于房价的调整时间和幅度。
　　高通胀下，对高房价的容忍度被加大，只要不过快上涨，以时间换空间亦可。高通胀和资金压力下房价的高位盘整虽不会放松调控，但会放缓调控步伐，低估值为2011年行业的阶段性机会奠定了基础，而政策的明朗化和交易量的反弹为其创造了条件。一季度召开的两会预计又会将房价问题推到舆论的风口浪尖，政策压力尚不能释放；银行在一季度的集中放贷暂缓开发商的资金压力，开发商促销压力减弱；二级市场的停融资导致上市公司2010年释放业绩和高送转的动力不足，2011年一季度整体性行情缺乏基础。两会后短期政策明朗化，库存和资金压力可能促使二季度房价的小幅调整，尽管在高通胀下，名义房价难有较大降幅，但出于货币贬值的担忧已足以吸引购房者入场，交易量反弹是大概率事件，对2012年的业绩形成支撑。一旦二级市场的融资审核放行，开发商释放业绩的动能会加大。集中度提高是行业发展趋势，行业调整中公司必然分化。资金是行业和公司发展的命脉，只有在销售市场、金融机构、二级市场等融资中胜出的公司才能借助本轮调控良机扩张，融资能力是2011年选股的主线。（中信建投研究所）



　　太平洋证券：2011年房地产板块投资策略(荐股)
　　2011年房地产行业展望：成交量平稳，价格或实质性下降。供应增加能有效弥补商品房市场长期存在的供给相对不足的缺口，从而也能部分抵消政策调控下的需求萎缩。由于受到政策调控、商品房供给增加、地价回落、开发商资金来源受限等诸多因素的制约，房价上行阻力较大，我们预计明年房价或将出现一定程度的实质性下降。
　　供应量充足。从全国商品房新开工面积和完成投资额这两个指标看，2011年商品房可供应量将较为充足。2010年前三季度全国商品房新开工面积就已超过了2009年全年，前10月达到13.18亿平米，同比大幅增长65%；2010年前10月全国房地产投资完成额3.8万亿元，同比增长37%，2011年供应量的显著回升将有效缓解商品房市场供给相对不足的矛盾，从而对商品房成交量形成有力支撑。
　　土地市场：供应增加、成交回升，但地价有所回落。在4月的"国十条"调控政策出台后，土地市场与商品房市场一样，交易量亦明显回落。8月份以来，随着商品房市场成交量的回暖以及土地供应量的显著增加，土地成交量也逐渐回升，但与调控前几个月火热的土地市场相比，仍有一定差距。这也反映在地价上，土地成交的平均楼面地价较调控前显著下降。
　　商业地产蕴藏较大机会。与不断受到政策调控影响的住宅地产相比，商业地产受调控影响较小，而与整体经济形势走向密切相关。随着城镇居民收入的不断提高和城镇化建设的推进，融合办公、商业和居住等的城市综合体等商业物业需求急剧增加，商业地产行业将大有可为。
　　保障房建设或将加快，有利于房地产行业整体健康平稳发展。加强保障房建设政策是楼市长期稳定发展的重要基础。未来，房地产市场或将由两个明确界分的市场组成，基本完全市场化的商品房市场和保障房市场。商品房市场将提供中高端住宅或商业物业，以满足改善性需求和部分投资性需求，而政府主导建设的经适房、公租房等保障房将为大部分中低端需求提供首次置业和基本住房保障。
　　2011年房地产行业投资策略：维持"看好"的行业评级。基于我们对2011年行业基本面的判断，商品房成交量有望保持平稳，房价或有小幅下降，而政策面预期渐渐明朗，我们认为地产股有望得到价值重估，估值回升，因此我们维持对行业"看好"的评级。具体投资思路上，我们看好以下几类品种：行业龙头公司：保利地产、万科；快速成长的二线龙头公司：荣盛发展、首开股份；具有其他非地产业务亮点的公司：福星股份、新湖中宝；商业地产类公司：世茂股份、中国国贸。（太平洋证券研发部）



　　中原证券：房地产板块2011年投资策略(荐股)
　　2011年仍将是地产政策年。房地产行业地位将在"十二五"规划中逐渐失去支柱产业地位，而物业税将可能出台，并深刻影响行业发展，"新国X条"也将继续出台，但诸多的政策必以不逆转行业发展为底线，促进产业长期健康发展为目标，如果行业出现衰退，政策必将会或明或暗地放松。
　　通货膨胀是2011年购房决定因素之一。通货膨胀将是明年经济生活的主要特征，理性居民在投资渠道和产品有限的条件下选择购房作为对抗通胀的主要手段。
　　2011年楼市有望实现供需两旺。当前的购房需求犹如被装在瓶子里的魔鬼，只等政策这个瓶盖打开。而楼市供给同样充足，稳定的房价有望使得市场供求两旺。
　　2011年行业业绩确定性高增长。行业业绩增速将在30%以上，行业毛利率将保持在35%以上。由于明年的政策具有较大不确定性，企业资金量将取决于销售状况，但行业资金链断裂的风险很小。
　　行业成估值洼地。无论横向比较还是纵向比较，房地产行业的估值都处于低位，虽然行业依然面临政策的打压，但是业绩确定性使得行业估值具有安全性。
　　维持行业"同步大市"的投资评级。低估值和业绩确定性增长构成大胆配置地产股的基石。我们维持房地产行业"同步大市"的行业投资评级，建议对地产行业进行标配，重点关注行业龙头公司和区域龙头公司，个股重点关注保利地产、福星股份、荣盛发展和滨江集团。（中原证券研究所）



　　第一创业：房地产2011年上半年投资策略(荐股)
　　2010年供需失衡，政策频出 2010年初以来政府共在三个时点出台了三项调控政策，其中"新国十条"和9月底的"二次调控"取得了较为明显的效果。政策频出且力度史无前例皆因供需失衡格局未能有效缓解致房价易涨难跌。年初以来二线城市市场占有率提升较为明显，或与供给充裕有关；主要城市可售房源在二季度触底回升，目前处于09年1季度水平。
　　政策促行业盈利模式转变闲置土地清理、土地增值税的严格增收和预售账款监管等措施影响着行业未来的盈利模式。严格把控土地成本、加快开发节奏和融资渠道通畅的公司有望克服政策导致的不利影响。
　　2011年上半年行业特征判断上半年供给充沛，3-5月迎小高峰；成交量表现1季度看供给，2季度看需求，3、4季度看政策；房价或小幅回落，预计2、3线城市降价压力大于1线城市；市场集中度进一步提升，大型地产公司成长空间依然广阔，中小开发商生存日趋艰难；房地产投资上半年维持30%以上增速，下半年回落概率较大。
　　投资策略：由业绩推动走向估值推动 2011年1、2季度基本面依然有望保持较好态势，绩优地产业绩增速进一步明确，估值优势也进一步凸现，上半年地产股有望在良好业绩推动下展开升势；3季度调控效果初现之后，政策修正预期加强将带来板块整体估值水平的提升。投资策略上，我们建议先布局估值较低、业绩锁定性较强、经营策略灵活的个股，如云南城投、万科A、滨江集团等，充分享受基于业绩推动带来的收益；在2季度末可考虑布局政策修正之下业绩弹性较大的个股，如华侨城以及重组概念股如st国祥和st东源等。（第一创业研发中心）
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