买房？还是租房？人们对于这个问题似乎很难找到答案。

租房, 买房

买房？还是租房？人们对于这个问题似乎很难找到答案。

而我们的回答很简单，种种迹象表明当前楼市并不具备再次大涨的条件，所以关键还是看你是不是已经具备了购房的能力，然后再做出理性的选择。

　　买房还是租房，这是如今摆在很多人面前的一道难题。说它是道难题因为：一方面，楼市的成交量在经历了去年以来的低谷之后，正在缓慢地上升，似乎迎来了“小阳春”；另一方面，随着宏观经济增速的趋缓，人们对房价下跌的担忧仍未消除。确实，要回答这个问题不是一个简单的肯定或否定所能解决的，在接下来的这组文章中，我们将作一番分析，给你的决策做参考。

　　买不买房再成热点

　　随着暖意盎然的春天来临，此前冷清的房地产市场似乎又出现了不小的热潮，而围绕着这个市场热点，人们心中的疑惑却更强烈了。记者的一位朋友前几日急急地打来了电话，他说：“我现在租房住，你给我出出主意，现在究竟是该出手买房呢还是继续观望？”

　　这是一个颇具共性的问题，2009“上海之春”房展会，这是上海今年最大的一次房展会，我们的记者专程赶到那里进行了采访。王文是一家公司的白领，3月13日这天特地冒雨赶到了上海展览中心，希望能够在房展会上“淘”一套便宜的房子，改善居住条件。他说：“我以前一直是租房住的，现在看到房价有了一些回落，也就有了购房的打算。其实我主要是有些担忧，前几年房价涨得那么厉害，如果现在不买，就怕再次出现像以前那样的‘暴涨’行情，到时候可就麻烦了。所以现在就有点心慌慌的，这么早就赶过来看看。”与王文不同，另一位购房者似乎更有“投资”的心态，他这样对记者说：“这房子肯定还要大涨，所以虽然我现在手头的钱还不够，但我准备先借点钱付了首付，余下的事情就再说了。反正只要这房价涨上去了，就什么问题也没有了。”

　　楼市有时候就是这样“吊人胃口”，记者在现场看到，虽然13日阴雨连绵，但还是有为数不少的人跟王文一样，冒雨前来“淘房”，而且发往宝山、松江、浦东、南汇等各条看房路线的班车上，也有不少人在耐心等待发车；而在14日上午，更是人潮汹涌，上车看房的人络绎不绝。据统计在短短4个展览日内，房展会客流共计近13万人次，创历年“上海之春”房展会的新高，另据主办方发布的消息称，本次房展会的意向成交金额达到2亿元，而现场成交额更是达到1.2亿元。

　　与此同时，本刊编辑部近日也接到不少读者的电话，他们似乎都在买房租房之间徘徊不定？其中一位程先生的说法很有代表性，他说：“这买房租房之所以让人心烦，说来说去，还是前几年楼市把人‘涨’怕了。”

　　而在刚刚过去的2月，楼市交易量的“小阳春”似乎也证明了市场中的暗流涌动。就北京、上海、广州等一线城市2月份交易状况来看，均有不同程度的增长。如北京市房地产交易管理网上公布的数据显示，2月份新建商品房和存量房的网上签约套数分别为5865套和9373套，环比分别增加24.8%和27.9%；上海市2月份商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比增加61%；2月份广州楼市网签总数为7579套，相比1月份上涨了31%。

　　市场环境迥然不同

　　于是我们当前就必须直面这样一个现实问题，我们的购房者究竟该如何做出选择？记者在这里首先要提出这样一个观点，现在买房应该从自身实力出发，完全没有必要像以前那样因“涨”而买，因为当前的市场环境与以前相比已经迥然不同，这也使得我们购房的侧重点发生了质的变化。

　　首当其冲的是宏观经济形势，目前国内生产总值增速的下滑，这也影响到人们的收入预期，从而对房地产市场形成不小的影响。以上海为例来说，相对房价快速上涨的年份，GDP增速都超过10%，最高达到14.3%，尤其是从房价快速从房价快速上涨的2002年开始，GDP增速超过11%。当GDP增速提高时，楼市火爆，销售面积不断增加，在GDP增幅达到14.3%的2007年，商品住宅的销售量也达到创纪录的3279.17万平方米。而当GDP增幅从最高的14.3%下滑至去年的9%时，去年房地产市场也经历了一年时间的盘整，成交量锐减40.1%。

　　对此中国房地产指数系统分析认为，根据美国、日本、中国香港等海外地区的历史数据可以看出，房地产行业景气程度与宏观经济密切相关，一个完整的房地产行业周期一般包括四个阶段。尽管中国内地房地产行业和宏观经济与海外地区有较大差异，但不可否认的是，宏观经济的周期性、波动性，在任何经济体都存在。从表1中我们可以明显地发现，如果说前几年的楼市是处在“成长～高潮”期，而现在已经进入了“下滑～萧条”阶段。

　　表1 房地产市场发展的四个阶段特征

　　阶段特征宏观经济特征房地产行业特征

　　成长经济增长、房地产业复苏宏观经济持续增长供应规模上升，消费信心上升，供不应求，价格回升

　　高潮房地产领先宏观经济达到顶峰宏观政策从紧，但宏观经济受房地产业拉动仍保持较高增速投资规模持续扩大，但因价格涨幅过高，实际需求不足，供应量下滑

　　下滑房地产领先宏观经济进入衰退阶段政策从紧，流动性过剩情况得到遏止，宏观经济下滑投资规模开始下滑，上下游产业景气程度下滑，价格明显下降，交易量逐步探底

　　萧条经济从底部开始复苏、房地产行业继续萧条在积极的财政和货币政策下，宏观经济触底并开始反弹投资规模继续下滑，供给规模下降，销量触底

　　其次通过对房价指数和CPI 指数相关性研究我们可以发现，2002 年后，房价指数和CPI 指数经历了约两轮起伏，分别为2002 年一季度和2006 年二季度，上行和下行分别持续约两年。此外，对CPI指数和房价指数的滞后及领先检验分析表明，CPI 指数的走势通常领先于房价指数约1～2 个季度，比如在2002 ～2004 年的上行周期中，CPI 指数在2004 年三季度达到这一上行周期的最高点5.2，房价指数在同年四季度才达到高点10.8。在2004 年四季度到2006 年下行周期中，CPI 指数在2006 年一季度达到最低点0.8，但房价指数在同年四季度才达到最低点。而目前这一轮下行阶段最早开始于2008 年一季度，已持续约一年，此前国家统计局公布的数据显示，2月居民消费价格总水平（CPI）同比下降1.6%，这是自2002年12月以来首次出现同比负增长，通缩的可能正在加剧，由此今年的CPI也不可能出现大的跃升，其对房地产市场的影响也必须引起我们的高度重视。

　　另外当前的政策面对房地产市场也是有“保”有“压”，一方面为促进经济增长出台了不少“救市”政策，另一方面在力度上仍然有所控制。国务院参事、著名经济学家任玉岭分析认为，当前政策招招都在促使房价理性回归，几年后房地产将最终形成保障性住房、商品房和租赁房的多元化体系，房价过高的尴尬局面会得到改善。“2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。”近日住房和城乡建设部部长姜伟新如此表示。而在近期，银监会也表态不会放松二套房贷政策，

　　大涨大跌都不可能

　　不同的市场环境造就的是不同的结果，现在我们可以明确地做出这样一个判断，期待楼市再次大涨已不现实，所以在当前心存恐慌完全没有必要，这反而会干扰自己买或租的选择。“要放弃买好房之后就等着涨价的惯性思维，这种想法是很危险的。”知名房产专家蔡为民如此告诫购房者。

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