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标题: 房地产行业：穿越“新三板”找寻园区转型下的投资机会 [打印本页]

作者: 【究必版翻】 时间: 2011-4-9 08:27 标题: 房地产行业：穿越“新三板”找寻园区转型下的投资机会

房地产行业：穿越“新三板”找寻园区转型下的投资机会
　近期由于"新三板"的带动,国内高新园区板块走出强劲行情,我们也对主要的高新园区进行了调研。我们发现新三板的放开虽然各大国家级高科园区都将或多或少受益,但更吸引我们关注的是国内各大高科园区在经过多年发展后各自在转型道路上的选择呈现出不同的特色,而我们认为,正确而具有增长空间的转型选择必将在长期发展出更为具有活力的新兴业务。及早发现具有潜力的转型园区公司将可以为投资者贡献长期投资收益,这将带来与"新三板"交易性机会相比更为持久的投资价值。
　　高新科技园区是由专业人士管理的组织,以将知识转化为财富为目的。目前世界上主要的高科技园区从管理模式上可以分成5类,北美的科技园区由于发展时间较早,发展历程中契合了国家经济的发展需求,注重与重点大学的合作,因而大多走了自然发展和大学管理的道路,如美国的硅谷、斯坦福大学研究园等。而亚洲的高科技园由于起步较晚,大多由政府主导发展,如日本筑波和韩国大德科学城。而欧洲的科技园区则发展中做公司制和基金会管理的尝试,体制上亦自成一派。
　　我国从1985年设立第一个高新技术开发区开始目前已经拥有54个国家级高新技术开发区。高新科技园区对高科技人才和风险资本等稀缺资源具有依赖性,随着各地园区的兴起,园区之间的竞争日趋激烈。传统高科技园区因为土地利用成本的增加,面临着产业"空洞化"的潜在危险。而新建高科技园区不断弱化政策壁垒,提供更为优惠的空间使用成本,但高级研发人才对地点的忠诚度很低,加上园区提供的环境条件短时间内难以满足人才的需要,因此新园区要形成集聚效应难度也较大。
　　从国外的高科技园区发展来看高科技园区的发展具备典型的由"集聚到扩散"的生命周期特征。在后生命周期的转型中我们发现国内主要的几家代表性高新科技园区各自选择了不同的发展道路。仅就目前几家各自的发展情况而言我们认为很难评判孰优孰劣。园区利用原有的积累优势选择适合的转型道路将会是一个长期的探索过程。而在这个过程中,我们相对更看好具备区位和规模优势,已较早迈出转型步伐并且转型方向具有长期成长空间的高科技园区,代表标的为张江高科、南京高科以及苏州高新。
　　

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