商业地产股：成交回升 价值低估

【究必版翻】

商业地产股：成交回升 价值低估
　　商业地产是与70年产权的住宅相对应的地产类型，如写字楼、商铺、酒店以及40年产权的酒店式公寓等形式。从经营模式上看，分为出售型（如鲁商置业、凤凰股份）、持有型（如中国国贸、陆家嘴）和租售结合型（如世贸股份、金融街）。
　　我们认为，当前投资商业地产股正当时。短期来看：住宅调控政策促使商业地产投资价值显现。当前的调控政策对住宅市场影响较大，但对商业地产的影响有限。2010年4月出台的"新十条"，标志着地产行业进入新的调控周期。9月30日，国家有关部委分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨的政策，标志着第二轮调控政策的开始。今年1月26日，"新国八条"出台，调控力度逐步升级。
　　我们认为，本轮政策将对住宅市场产生较大的影响，可以预见，6-12个月内，政策的叠加效应将逐步传导至住宅市场，预计2011年住宅市场的成交量同比下降30%。但是调控政策不影响商业地产的成交：一是不存在差别化信贷，购买商业类地产的首付要求5成，基准贷款利率，低于二套住宅的贷款要求。而且银行放贷审批相对容易。二是不存在地区、户籍的限购。三是从税费上看，没有新的房产税政策。
　　按照国外商住价格的规律，商业地产的价格高于住宅价格20-30%，但是当前国内商住价格倒挂，价值存在低估。从2010年住宅调控政策开始，商业地产当月销售面积的增速明显的高于住宅。这表明，从实体层面上，投资资金将商业地产作为住宅投资的替代品，商业地产成交量回升，也意味着商业地产股的业绩提升空间加大。
　　(德邦证券)