炒房者等着哭吧 市场留给你们的机会真的不多了 机会

【究必版翻】

炒房者等着哭吧 市场留给你们的机会真的不多了 中央929房地产调控措施出台以来，余波至今未平。从开始一些人疯狂攻击，到现在有些人仍言之凿凿说房地产价格不会下降，其实不过是为自己的炒房行为寻找合理性罢了。确实，房价上涨有理由，同时，房价下降也有理由。如果只想上涨的理由，不想下降的理由，那得出的结论恐怕不会是正确的。反之亦然。 不过，当前问题的关键还不是上涨和下跌，而是像谢国忠讲的，是否还有出逃的机会?这才是潜伏在大家话题中的核心。股价上涨时，大家都闷头发财，有谁会预测价格呢?因为股票变现易，损失不大，而房子则变现难，损失巨大。因此，大家讨论来讨论去，其实不过是在担心，兼或为自己鼓气：房价能跌吗?不能吧?就是跌了，我也赚了，不怕。可惜的是，能有勇气承认这一点的人，似乎不多。 那么，我们分析一下，房价上涨的理由和下跌的理由，看哪方占上风吧。当然，同时，也要分析房子价格和市场的关系：是否会有价无市呢? 房价上涨的理由如下：第一，价格现在就很高。这本身就是理由。高房价已经套住了很多人，有房产的都不希望房价下降。例如，拥有北京4.5亿平方米房子的人都不希望自己的资产缩水。第二，土地供应制度及供应量造成了房子的稀缺性比较强。第三，经济在发展，收入在增加，房价有支撑。刚需仍然在。第四，货币超发，流动性泛滥。通货膨胀。第五，最关键的是：政府似乎站在高房价一边。这大概是房产要继续上涨的最重要的理由了。 房价下跌的理由是什么呢?第一，价格太高了。看似和上涨的理由矛盾，其实不然。价格过高，经济问题就变成了政治问题，高处不胜寒，高价格本身就意味着风险。高了，必然要调整。这既是政治要求，也是经济周期律的要求。只要我们以20年为周期看市场，就会发现，没见过只涨不跌的房价，对吧?哪怕是波浪式前进，还有低谷和高峰的差别吗。 第二，限购压缩了所谓的刚需。对于利用闲散资金炒房或者投资房子的人来说，这类需求基本冻结。而这类人是大规模炒房客的接盘者或者潜在的接盘者。这从万科的销售经理的话中可以得到证明：小户型这类最易于投资的房产基本卖不动了。同时，保障性住房分流了多数中等收入家庭的资金，不再对商品房市场起到支撑作用。 第三，四万亿投资的膨胀周期开始向收缩周期转型。准备金率不断提高。利率提高似乎迟早的事。如果通货膨胀率继续高位运行，预计至迟在明年7月之后会提高利率。甚至可能在春节前提高利率。而紧缩的货币政策是资产价格的大敌。尽管流动性充沛，但转型已经是必然，用现在的情况预测未来，必然造成预测失误。 第四，土地供应模式。这似乎也和涨价的理由矛盾，其实也不然。很简单，北京、上海、广州、深圳甚至杭州、南京等地确实土地供应某种程度上紧张，也正是因为土地供应紧张，甚至没有土地可供了，这就意味着土地财政走到了尽头。土地价格上涨给政府带来收益的前提是要有土地可供。无土地可供，政府自然就没收入。怎么办?当然是房产税。按照贾康的说法，今后，西部要把资源税作为主要税种，而东中部地区的选择则是房地产税。够清楚了吧?政府无地可卖的时候，不是什么土地价格大幅度上升的时候，而是在既有资产上收税的时候。如果不信，请你给政府找一条增收的路来?而更关键的一点是，住房不是总量不足，而是分配不公。那么这一收税，可以促进分配进一步公平。 上面的分析表明，其实，房价上涨的理由基本上都是房价下降的理由。问题的关键是你怎么看，站在什么位置上观察。当然，谢国忠又说对了，房地产价格可能不会大幅度迅速下滑。因为人人都希望经济软着陆，个个都希望资产保值。因此，最有可能的是，中国房地产价格在10年的经济周期里，下滑到合理价格区间——也就是收入的六倍-10倍左右。这不是对每平米多少万的预测，而是房产价格和收入之间的比例的预测。 因此，如果从资产保值增值的角度来看待房产，那么，房地产炒作者的机会并不多了。因为房子有更新的过程，有新的理念可以炒作。主动权更多地还是掌握在房地产商手中，而不是炒作者手中。旧房价格和新房价格的差会越来越大。手中持有资产的机会成本会越来越高，而且实际成本也会越来越高。这一点恐怕不会有疑问。从这点上讲，市场留给炒房者的机会已经不多了。