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香港楼市的逆向启示

房价位于整个世界的前列，工资处在相同等级经济体的后面，政策似乎是不可持续的，社会矛盾因高房价而紧张……这是哪个经济体？你一定以为是中国内地，其实是中国香港。

最近，占据了香港媒体头条的，是特区政府公布抑制高房价和炒房行为的新措施。上周五港府宣布禁止短时间内转售物业，重新引入1998年停用的措施。该声明还说，土地申请表(俗称勾地表)内，再提供三幅土地，将在未来几个月拍卖。与此同时香港金管局为防止香港经济面临更多债务和金融风险。要求把1200万港元以上、非自用物业按揭成数由原来的七成收紧至六成，这是针对投资物业首次收紧按揭规定。另外，政府还要求按揭贷款借款人的供款占家庭收入的比例不能高于50%（此前为60%）。

对此，特区人民有点小兴奋：政府终于动了真格要为香港的楼市和经济纠偏了。房地产市场调控势在必行的共识，源自公众对高房价越来越不满。此前，英文的《南华早报》连发多篇报道，谈及香港房价过高。并刊发社论，呼吁政府改革政策，扩大土地拍卖。更早一些，媒体揭露了香港富豪对当地楼市近乎垄断的控制。据估计，今年全部待售往房中有70%将来自于仅两家大开发商——新鸿基地产和长江实业。

自全球信贷紧缩与经济衰退以来，香港房价已飙升超过四成。先是豪宅价格上涨，现在普通公寓已经的房价也回到甚至超过了上一次顶峰——1997年的水平。当时整体香港经济处在牛市，股票市场自不必说，香港居民工资收入也节节攀升。但这次不同，这次房地产市场的热烈表现与其他经济领域的指标全无关系，房价几乎是在完全不利的经济环境中独自上涨。

更有趣的是，本轮中国内地房地产市场的严厉调控措施，意想不到地提高了香港楼市的吸引力。香港的房地产中介业者发现，内地投资者转而谋求在香港进行房地产投资。这些内地豪客对价格不那么敏感，无所谓其投资的物业是不是一直处在空置状态。对他们而言，把资金从内地转移出来，即是成功。这方面，香港特区政府也有居留权为鼓励。如果投资香港房地产超过650万港元，还可能拿到居留权。无怪乎特区政府顾问吁请高层考虑限制海外投资客买入物业，以期缓解内地投资客进一步推高香港楼价。

中国内地的住宅市场重新建立以来，香港楼市始终是一个给予启示的活标本。两者的相同之处在于，首先，土地收入成为地方政府收入的重要部分。其次，两地政府对房价下跌承受力不强。对香港政府来说，1997年房价跌逾60%的情形绝不可重演。于是，香港推出了一些维持房价稳定的政策，比如“勾地表”制度。该制度规定，只有开发商出价达到政府期望的底价才能启动土地拍卖。而在中国内地，房地产行业是定了性的支柱产业，中央政府也不希望土地被贱卖。地价与房价由此相互激励，水涨船高。

我注意到香港楼市这次给出的逆向启示：已经有分析指出，即使政府拿出更多土地拍卖，占据了垄断地位的开发商仍可能控制土地的实际供应在合适的量上。有评论呼吁，只有请地产大亨带着资金离场，普通香港人才有机会买到价格合适的房子。这提醒北京，要防止银根收缩与行政调控仅仅打击了小开发商，却令大开发商实力更强，规模更大，甚至在部分城市和地区形成局部垄断地位。到那时，当地买房人更无路可走了。