2009年房价必跌的40个理由 房价

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2009年房价必跌的40个理由
　
　
　　
　　10. 住房的相对过剩是“生产无计划性”和激烈的市场竞争的必然产物。驳“盖房量跟不上需求量”的错误观点。
　　“生产无计划性”是市场经济所固有的。20多年前，中学老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起，资本家宁可将牛奶倒进大海里，也不低价卖给穷人。”我们的房市，将要展现的基本上就是这样的景象。
　　从整体上看，社--会生产是无计划的，无序的。管理部门在其中有利益牵连，不但未能给以及时有效的计划性引导，反而以过度的放贷、火热的土地竞拍和大肆的舆论煽风加剧了“生产无计划性”和市场竞争。于是，市场经济所固有的“生产无计划性”和激烈的市场竞争终于导致了生产相对过剩。
　　上帝欲其亡,令其先疯狂。大陆人具有“制造过剩产品”的超强本领。开发商认为住房在许多年里是稀缺品，所以，在赚得钵满盆满之后，不计高负债率的后果，四处借贷，不断扩大再生产。由于金钱具有逐利性，各路资金不断流向超额利润的房地产，黑钱来了，灰钱来了，红钱（红包）来了，白钱（干净钱为白，存银行是白白让别人用）来了，许多公司和企业的“生命钱”来了，甚至社保“救命钱”也敢来。由于不是高科技，有地就是“草头王”，可以“空手套白狼”，于是“18路军”都来盖房，工地遍地开花，商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房象雨后春笋到处冒出来，供给以每年2万、3万、5万套的加速度在增加。
　　因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，近几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了，供给量不断趋大（/），有效需求（＼）不断趋小。左侧“＞状态”时供小于求，发展到右侧“＜状态”时，就变为供大于求。
　　已经进入买方市场。市场的获利回吐和买力重新积蓄，需要几年的痛苦煎熬。由于建设周期长和土地不开发2年后会被无偿收回，过剩了还在不断推出新盘。于是，生产相对过剩呈现不断恶化的趋势。开发商把购房者逼到了无路可退的墙角，心有余而钱不够。开发商是有路可退的，如果不肯退让（大降价），结果是：去年牛市高价，今年有价无市，明年熊市低价。
　　
　　11. 盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，必然是：囤积量X ＞ 刚需量y。驳“刚需很大，供不应求”和“富--人钱很多，再多也被买走”的错误观点。
　　炒房者为何一边以价格来“低头承认”可出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们高估了人的主观能动性，只见开发商及其支持者的力量大，不见客观规律力量更大。高估了刚需的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。
　　“刚需很大，再多的房子也供不应求。”是自欺欺人的疯话。盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，而非富--人钱太少、太胆小、太谨慎和太理智，所以必然是：囤积量X ＞ 刚需量y。“30％的人却拥有70％的钱”，“70％的人只拥有30％的钱”，这是铁的事实，所以必然是：囤积量X ＞ 刚需量y。刚需量y 取值5万套，得“X ＞ 5万套”。刚需量y 取值500万套，得“X ＞ 500万套”。所表示的意思都是“供大于求”。
　　“富--人钱很多，再多的房子也被买走了”是炒家必败的“证言”。如果刚需量小，炒房者就会因为无人接手而被套牢，所以99％的炒房者在买人时都坚信刚需量y很大。看看网上的讨论就知道这种想法的盖房炒房者很多，富--人的钱象山一样的多，所以，囤积量X要大于刚需量y（比如每年5万套）很容易。囤积量X已经大大超过今后的刚需y了，富--人却还在高估刚需y，还在买入，买入，再买入。就象养大虾，物以稀为贵，一斤卖30元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就大养特养。你市场需求10汽车，大家就会冲动地盲目地种出13车。市场需求增大到100车，就会养出130车。最后就会过剩，过剩，再过剩。
　　总之，供给必然过剩，供给已经大量的过剩。大量的过剩必然导致（象砍果树那样的）熊市来临！
　　
　　12. 认清“投资投机房属于供给”的本质，房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大，投资投机性买量小。”和“供给多少，就被需求吃掉多少。”的错误观点。
　　投资投机者在房市扮演主角是不争的事实。“将投资投机房归类于需求”是尚未被识破的骗局。投资投机者的买入不是自住，是为了高卖而获利，所以买入后就转化为供给了。这种供给是间接的供给，潜在的供给，未来的供给，所以大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如，2006年开盘10万套，自住购房者买走4万套，投资投机者买走6万套，大家都说“供给10万套，被10万个需求都吃掉了”。其实，揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于供给后，房市供给（10万套）大于需求（4万套）就清楚了。
　　经过重新划分，供给增加到5块：“开发商的供给”，“正府的供给”，“投资投机需求所转化的二手房供给”，“单位自建房供给”，“小产权房供给”。
　　开发商推高房价,需求日益减少,最终作茧自缚。“更新改善性需求”和“拆迁需求”一换一，总量不变。需要在几年内买自住房且买得起的才是有效刚需。有效刚需只剩1种：“准富--人有效刚需”（经济能力接近富--人的）。想买自住房的低收入者和一般的中产已经被挤出市场。面对高不可攀的房价，只能观望。老居民没有私房的基本上是低收入者，在等正策房。新移民也基本上是低收入者。春节一过，火车站和汽车站人山人海，里面有几个买得起百万的房子呢？购买力不是无限的，房价上涨到“中等收入家庭月供还不起”就是突破极限了，房价就会下跌了。新房总价120万，因为按揭已收紧，需要首付50万，需要按揭70万。加上贷款利息，需要还贷130万 / 20年 = 每年需要还贷6.5万 / 还贷占收入0.5 = 家庭年收入13万的才买得起。很明显，房价已经闯入“准富--人区”了。准富--人大多有房。几年前只需首付15万，不得不买的中产和家长为毕业生买结婚房的都轻松地买了，没有买的是少数。一种是错过低价机会已经买不起了。一种是基于先投资再买房的想法而推迟。由于近3年股价涨幅大于房价，所以现有首付50万、家庭年收入13万的准富--人，大多是“有钱用于投资股票的中产阶层”。2008年，其中成功逃顶的是高手，当然看得懂房市还在顶部；其中没逃顶的遇到股市大跌六成，套住无法行动。
　　有效刚需是真正的需求，基本的需求。房价最终由有效刚需决定。由于钱袋（物质）决定有效刚需（思想），所以，更准确地说，有效刚需的钱袋决定房价。炒房者必须通过卖给有效刚需才能达到赢利目的，所以有效刚需的消费能力决定炒房者的最终命运。有效刚需们的钱袋子已撑不起高房价。有效刚需啊，你到底在哪里？满世界去找，以刀相逼也出不来足够多的刚需！
　　
　　13.驳“我国人口特多，土地奇缺，不断增值。”的错误观点。日本的人均土地更少，地价房价照样连跌17年。
　　房子在30多年后就是一堆垃圾，所以炒房其实是在炒土地。问题在于：土地少是真话，土地奇缺是假话，奇缺使土地不断增值更是假话了。
　　土地供给短缺的谎话很容易识破。论刚需性，论稀缺性，论不可再生性，土地都比不上石油，而石油价不也历经了多次大跌。土地不但是可再生的，盖了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子，拆迁改造后建高楼，总体上还可以放大1.5倍。1500万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人，放大1.5倍，土地不外扩也不缺。
　　30年来，有的地价涨了500倍以上，已经涨过头了，已经要回调了。许多人还认为奇货可居，所以到处在晒地皮。2007年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。
　　土地稀缺，房价就大炒有理吗？难道米价因为土地稀缺也大炒有理了？春节前后的火车票是不是也因为稀缺就大炒有理了？土地真的能不断上涨吗？上帝让不听话的人疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公里339人，我国是130人，东今更有发展潜力，地价照样连跌17年，跌幅60％。
　　
　　14. 计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五七套房。驳“人多房缺”的错误观点。
　　社--会发达后，晚婚和独生蔚然成风。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些结婚需求已基本释放完毕，刚需大降。你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1988年全国出生人口2457万人，2000年下降到1379万人。12年下降了43.9％。根据《全国教育事业发展统计公报》，2007年与1996年相比，全国小学招生人数，从2524.66万人下降到1736.07万人，减少31.2％。目前，去世的主要人群是战争时期出生的。再过20年，去世的主要人群是建国后和平时期出生的（80后的父辈等），数量大增。这是一个不可逆转的“住房由一般过剩发展到严重过剩”的过程,表现为“Ⅹ趋势”。“老人身后腾出住房数”越来越多（/），“结婚购房数”（＼）越来越少。发展到右侧“＜状态”时，“老人身后腾出住房数”大于“结婚购房数”,占到刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。
　　在老居民里，2008年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后，父母还在世但55岁上下了。爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁了。有二种可能：一是被看空者说对了，那时房价低，但出于“祖产不可减少”的传统观念，留5套是可能的。二是被看多者说对了，当时房价不低，由于80后的子辈正是中青年，有几份房租，还有拆迁费，就会七套还是七套，少则5套。二种可能的最终结果都是严重过剩。
　　从人口结构来看，房价的下跌趋势将是长期的，不可逆转的。人口减少导致房子越来越过剩。大城市闲置房将随处可见。那时，住房因为闲置和过时而丧失了使用价值；因为无人接手而丧失了投资价值和投机价值；因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥，能值几个钱？