2009年房价必跌的40个理由 房价

【究必版翻】

2009年房价必跌的40个理由
　
　　房市是个大讲堂，是个大游戏园，是个大利益场。利益方为了达到各种赚钱目的，先发表各种奇谈怪论，忽悠大众的脑袋，后组织各种游戏，忽悠百姓的口袋。“错误言论”使你先“把自己卖了”，然后“帮人家数钱”，再“帮人家去忽悠别人”。为了不摔交，为了少吃亏，我们都有必要“杀一下”自己的“头脑病毒”，并加装一个“防火墙”。
　　
　　1. 高价房奴把“致富”的种子全吃掉了，到六十几岁将租房居住。愿意当高价房奴的越来越少。驳“通膨不断，按揭才买得起住房，有钱再买就永远买不起。”的错误观点。
　　为了国家未来和个人发展，我们应该提倡“先创业先投资再买房”。提高今后的收入是硬道理。今后更高的收入才能让你有尊严而幸福地生活。反正没有“土地所有权”，迷恋“土地使用权”还不如追求“资金收益权”来得实际。二代“工作骨干”被美国老太太按揭买房的故事害惨了。失去了学生年代的理想和梦想,把买房当作人生的第一理想，生活的第一追求，奋斗的第一目标，成功的第一标志。把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，作为“经济脊梁”的中产整天为还贷而赖活着，永远为人打工，对事业开创没有兴趣，缺乏资金,中国经济还有多少活力和后劲呢？外国人喜欢“当老板”，中国人喜欢“当房奴”，落后面貌怎么改变？
　　企业产品销售困难的主要原因在于内需不振。内需不振的主要原因在于高房价。许多人把买房当作消费的第一需求，这是畸形的，排他的。一套房就吃掉一个家庭二代人的节余。每月都是月光族，哪有能力去消费呢？为了还债，不得不节衣缩食，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新电器，不敢买好衣服，不敢买好化妆品，不敢会友“喝一下”，长途电话不敢多说话，不敢跳槽，害怕失业，害怕收入减少，害怕生病。
　　在错误观点的引导下，许多人把买房当作压倒一切的需求。没有买房，可以租房。如果买房搞得没钱吃饭了，搞坏身体就得不偿失。如果买房亏损搞得夫妻反目，谈何幸福。如果买房搞得小孩没钱深造，就因小失大。如果买房在大跌时变成负翁，就要流落街头。如果买房搞得家人生大病没钱治，就要流落地狱。
　　“高价房奴”睁开眼先想到月供。每天先为银行打工半天。有的“高价房奴”为了买房啃四老40万元，但那是应付看病和养老的钱，最终要拿钱到医院去还。还完按揭，接着还“啃老钱”。在高房价、高负债、高脑压下，辛劳忙碌，忧心忡忡，终其一生，幸福感在哪里？
　　35年后，住房过剩，“要求我拆迁”可能变为“我要求拆迁”。高楼房每户只占有不到10平米的土地，补偿使用权的拆迁费很少。30岁 + 35年 = 65岁你需要再花钱买一次房，但你老了，钱不够，借贷也还不起，只好用拆迁费去租房。虽然使用权有70年，35年后你可能已是“无房户”了。高价房奴主动伸长脖子让人宰真窝囊，活得太累，繁忙一生，两手空空。
　　可以在低价位骗人去当房奴，但在高价位就难以骗人去当房奴。可以骗有效刚需去当房奴，但无法骗还不起高月供的人去当房奴。可以短期骗人去当房奴，但难以长期骗人去当房奴。所以，刚需是不断在减少的，住房终将严重过剩。
　　
　　2. 白领在高价时买房是笨人理财，15年后还是白领的水准。即使“当租奴”也强于“当房奴”。驳“在通膨中房产增值快，投资买房可以致富”的错误言论。
　　我国富--人中多数人的初始自有资金在1万元以下。凭着每年20％以上的投资收益率而致富。如果社--会上连10％的年投资收益率的机会都不存在，经济就无法发展了。所以，你没有找到10％的机会，只能说明你笨人。2008年初买新房90平米时，首付、税费、装修和家具家电合计支出现金50万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）= 50万 * 4.18 = 15年里付出现金成本为209万。另外在银行按揭50万 + 50万 * 每年付息0.063 * 15年 = 15年里付出按揭成本为97万。209 + 97 = 这套住房15年里总成本为306万元。如果15年里租房，3万 * 15年 * 涨价系数1.5 = 合计租金68万。306万 – 68万 = 15年里为了一句“我有房”三个字，就破费了238万元的“面子钱”。15年里总成本306万元 / 100平米 = 到最后每平米实际花了3.06万元 / 15年后房子0.7成新 = 15年后该地段新房价格要涨到每平米4.37万，你才保本。从黄金20年只涨1倍看，15年的通货膨胀难以超过4.37倍。说明：买入已高估的房子保值不了，增值不了。说明：如果你白领买房投资，15年后你还是白领的水准。
　　不想当富--人的人才会把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，甘心一辈子为人打工，从此与发大财再也无缘分。“打工皇帝”唐骏10年来一直租房。他这样算账：买这套房要花2500万元，2500万元的年投资回报是500万元，年租金只要144万元，租房住相当于每年多赚了356万元。说明，即使“当租奴”也强于“当房奴”。
　　
　　3. 今后20年，我国通货膨胀率可能低增长，房价创不出新高的可能性是存在的。驳“30年来地价房价涨幅惊人，说明今后通货膨胀率和房价也会高增长。”的错误观点。
　　为何有许多人买房产做长期投资呢？因为他们有十分强烈的感性认识：改革开放（1978年12月）以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大约地说：猪肉由0.8元涨到14元，18倍。大米由0.14元涨到2.3元，16倍。全市年平均工资由400元涨到22000元，55倍。房租涨200倍以上，房价有的由不到100元涨到1万元，折合成同材质，涨了50倍以上，土地一亩由几千元涨到几百万，涨了500倍以上。许多人没有看到30年的涨价全景，只看到一二十年或近几年来的涨价片段。因为没有认真调查分析，不少人因此产生了“眼看着房价涨了许多倍，说明钞票贬值太多了，说明投资房产永远能跑赢通货膨胀。”的错误观点。
　　就象19年来股市从100点涨到6124点，至少几年内不可能再创新高了，但是，人们大多对房价只有感性认识，没有理性思考，一时还很难从一种思维惯性中解脱出来。他们只看到表面的现象，没有考虑到当时土地、房屋等资源处于“无市场，不许交易，极其低价”的不正常状态，没有考虑到旧中国的底子一穷二白，建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低。30年前，奖金取消，县长的月工资只有几十元，国家主席的工资只有300多元，95％的人钱袋里的现金在1000元以下。很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别。以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的增长率是很怪异的，很不可思议的。就象你毕业前年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，怎么能以此100倍来预测未来2年后至少增长5倍呢？如果以30年来的地价房价增长率作为参照物和依据来预测今后的通货膨胀率和房价，必然在深重的通货膨胀恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导房产投资，必然走入歧途，导致失败。
　　大多数人没有注意到，20年来，国际通货膨胀率很低。纸货币和老货币黄金是个连通管。如果20年来国际通货膨胀率很高，即纸货币大贬值，那么老货币黄金就会大涨价。实际呢，1988年黄金平均价436.77美元/盎司，2008年8月10日收盘价是800多美元/盎司，20年才涨1倍。美元对人民币曾有十几年在8.2一带徘徊，也说明国际通货膨胀率不高。
　　我国原来的地价房价等资源和工资被低估得离奇，必须逐步与国际接轨，才导致各种价格都一涨再涨。30年来，有的土地涨价500倍以上，已经超涨了；有的房价已涨价50倍以上，不但与国际接轨了，按房价收入比已经是美国的4倍了；通货膨胀10倍以上，该涨已经涨了，欠的债该还的已经还了，以后当然就相对稳定了。今后20年，我国通货膨胀率可能低增长，可能开征物业税、遗产税，土地价可能下跌，房价创不出新高的可能性是存在的，而不是有人依据30年来的飞涨而预测今后20年通货膨胀率和房价可能增长几倍那样。当君子兰炒高100倍时，就不是跌不跌的问题，而是跌多少的问题了。就象股市6124点，傻瓜买了，理由是“股票是能涨几十倍的好东东”；智者卖了，理由是“已经涨几十倍了，回落风险很大”。你25岁之前个头长高1.4米，如果以此来预测26岁以后至少再长高0.4米，多么可笑啊。房市成熟了，土地价成熟了，税收制度成熟了，而你的头脑还不成熟的话，就等着吃亏了。